경기도 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시 세 곳이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 동시에 묶이는 ‘삼중 규제’에 진입한다. 국토교통부는 30일 이들 지역의 집값 급등을 막기 위해 이 같은 추가 지정을 발표했다.
조정대상지역·투기과열지구 효력은 7월 1일부터, 토지거래허가구역 효력은 7월 5일부터 발생한다. 토지거래허가구역 지정 기간은 2027년 12월 31일까지다.
이번 조치는 작년 10월 15일 서울 25개 전 자치구와 경기 12개 지역을 겨냥한 초고강도 규제 패키지 이후, 풍선효과로 집값이 뛴 인접 지역을 추가로 틀어막는 후속 대응이다.
대출·갭투자 원천 봉쇄…LTV 40%에 실거주 의무 2년
규제지역 지정에 따라 무주택자의 주택담보대출비율(LTV) 상한은 기존 70%에서 40%로 대폭 줄어든다. 유주택자는 LTV 0%가 적용돼 신규 주택담보대출이 사실상 불가능해진다.
대출 한도도 주택 가격별로 제한된다. 시가 15억 원 이하는 최대 6억 원, 15억~25억 원은 최대 4억 원, 25억 원 초과는 최대 2억 원으로 묶인다. 토지거래허가구역 내에서 주택을 매수하려면 관할 지자체의 허가를 받아야 하고, 취득 후 2년의 실거주 의무가 부과된다. 전세를 끼고 집을 사는 갭투자는 사실상 불가능해지는 구조다.
동탄역 인근 한 공인중개사무소 대표는 “대출규제가 강화되고 실거주 요건까지 적용되면 거래가 위축되고, 급매물이 나오면 가격도 일부 조정될 가능성이 있다”고 말했다.
단기 냉각 불가피…토허제 발효 전 ‘막판 러시’ 주의보
전문가들은 단기적으로 집값 상승세 둔화와 거래량 감소가 불가피하다고 본다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “6개월에서 1년 정도는 투자 수요가 위축되면서 거래량이 눈에 띄게 감소할 가능성이 크다”며 “최근 몇 달간 급등했던 신축·역세권 단지일수록 매수 심리가 진정될 것”이라고 분석했다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원도 “실수요자 중심 시장을 유도하겠다는 정부의 강력한 정책 의지가 반영된 것”이라며 “규제지역은 단기적 시장 냉각이 불가피하고 가격 상승세도 둔화할 가능성이 크다”고 밝혔다.
다만 토지거래허가구역 효력이 7월 5일부터 발생하는 만큼, 효력 발생 직전까지 갭투자 수요가 한꺼번에 몰리는 ‘막판 러시’ 후 급격한 거래 위축 패턴이 나타날 수 있다는 경고도 나온다. 기흥역 인근의 한 공인중개사는 “갭투자를 준비하던 이들은 규제 시행 전 서둘러 거래를 마칠 가능성이 있다”고 전했다.
반도체·GTX 호재로 중장기 하락폭 제한…인접지 풍선효과 재발 우려
부동산 전문가들은 중장기적으로 가격 급락보다는 완만한 조정에 그칠 것으로 내다본다. 동탄·기흥은 반도체 클러스터와 GTX-A·분당선·용인 플랫폼시티 등 개발 호재가, 구리는 서울 동북권과의 접근성과 역세권 개발 기대가 실수요 기반을 받치고 있기 때문이다.
함 랩장은 “실수요 기반이 유지되는 한 중장기적으로는 가격 하방이 제한될 가능성이 있다”고 말했다. 남혁우 우리은행 부동산연구원도 “전월세 매물이 매우 부족한 상황이어서 저가 단지를 중심으로 실수요자들의 매수 움직임이 꾸준히 발생할 수 있다”고 덧붙였다.
풍선효과 재발 가능성도 제기된다. 양지영 위원은 “수원·용인·안양 등 인접 지역이나 규제가 덜한 곳으로 수요가 이동하는 풍선효과 가능성은 여전히 존재한다”며 “수요 이동 규모는 향후 추가 규제 여부와 금융 여건에 따라 달라질 것”이라고 짚었다. 구리와 인접한 남양주 다산·별내신도시, 수원시 권선구, 화성시 병점구 등이 풍선효과 후보지로 거론된다.
