깨끗한 새 건물 “반값으로 깎아도 안 팔려요”… 서울 한복판 ‘황금알’의 뼈아픈 배신

신축인데 반값도 안 팔린다
서울 지산센터 줄줄이 공실
투자처로 각광받던 곳의 몰락

서울 금천구 가산디지털단지역 인근, 최근 준공된 한 지식산업센터(지산센터)는 지하철역에서 도보 5분 거리지만 전체 건물의 40%가량이 비어 있었다.

1층은 편의점과 카페, 식당이 입점해 있지만, 그 위층 사무실은 대부분 불 꺼진 채 공실 상태다. 출입구마다 ‘임대 문의’ 문구가 붙었고, 일부 신축 지산센터에서는 분양가보다 싼 가격에 나오는 매물도 등장하고 있다.

‘황금알’이라던 지산센터, 반토막 났다

2020년부터 2022년까지 부동산 시장이 과열되던 시기, 지식산업센터는 아파트 규제를 피해 갈 수 있는 대체 투자처로 주목받았다.

당시에는 분양가의 최대 90%까지 대출이 가능했고, 오피스텔이나 상가보다 저렴한 가격에 매입할 수 있어 수요가 몰렸다.

하지만 공급이 빠르게 늘어난 데 반해, 수요는 금리 인상과 경기 침체로 급감했다. 입주 기업의 실수요가 줄어든 데다, 창업 수요도 예전만 못해 공실 문제가 본격화됐다.

결국 많은 지산센터가 분양가 이하로 거래되거나, 경매로 넘어가고 있다.

부동산플래닛에 따르면, 올해 1분기 전국 지식산업센터 거래량은 552건으로 전년 동기(1010건) 대비 45.3% 감소했다.
최근 5년간 가장 낮은 수치다.

경매로 나온 물건도 팔리지 않아

경매시장에서도 분위기는 비슷하다.

지지옥션에 따르면, 올해 1~7월 전국에서 나온 지산센터 경매물량 1880건 중 낙찰된 건 382건에 그쳐 평균 낙찰률은 20.3%에 불과했다.

수도권의 경우 낙찰률이 23.0%, 서울은 12.8%였다. 특히 지난 4월엔 서울 지역 경매 20건이 전부 유찰됐다.

2025년 기준 지산센터 경매 매각가율은 평균 64.7%였고, 일부 지역에서는 감정가의 20~40%에 거래되는 사례도 나왔다.

오산시에서는 1억 원짜리 감정가가 1800만 원에 낙찰되기도 했다. 임차인을 구하지 못한 투자자들이 이자 부담을 버티지 못하고, 손실을 감수하면서 급매에 나서는 상황이다.

대책은 ‘업종 확대’와 ‘용도 전환’… 실효성은?

정부와 지자체는 지산센터 공실 문제를 해결하기 위해 입주 업종을 확대하고 있다.

지난해부터 제조업·정보통신업 외에도 통신판매업, 전문건설업, 회계·세무 서비스 등으로 범위를 넓혔다. 서울 금천구와 구로구, 경기 고양시 등은 업종 제한을 완화해 7~30개 업종까지 허용하고 있다.

또한 공실률이 높은 센터에 한해 주거용도로 용도를 변경하자는 의견도 나온다.

주택산업연구원 김덕례 연구실장은 최근 국회 세미나에서 “공실률이 25% 이상이고, 1년 이상 비어 있는 센터에 대해선 일부를 주거용으로 바꿀 수 있도록 해야 한다”고 밝혔다.

그러나 현실적으로는 실행까지 시간이 걸릴 전망이다. 지산센터는 구분소유 형태가 많아 용도 변경을 위해 일정 수준의 동의가 필요하고, 구조 변경도 쉽지 않기 때문이다.

당분간은 공급 과잉 이어질 듯

지산센터 매매지수가 반등했다는 소식도 있지만, 시장 회복의 신호로 보기엔 무리가 있다.

상업용 부동산 서비스 기업 알스퀘어에 따르면, 2025년 2분기 서울 지산센터 매매지수는 201.1로 전 분기보다 7.5포인트 상승했다.

하락세가 멈춘 것은 긍정적이지만, 공실 문제 해결과는 거리가 있다.

전문가들은 신규 공급이 여전히 이어지고 있는 만큼, 당분간 공급 과잉 상황은 계속될 것으로 보고 있다.

지식산업센터가 과거의 투자 열기를 되찾기 위해선 업종 다변화 외에도 실수요 기반의 구조 개편이 필요하다는 지적이 나온다.