국토교통부가 경기도 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 조정대상지역·투기과열지구로 신규 지정하고 경기도도 이 3곳을 토지거래허가구역으로 묶었다. 조정대상지역·투기과열지구 효력은 2026년 7월 1일부터 발생하고, 토지거래허가구역은 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 적용된다.
이로써 동탄·기흥·구리는 대출 규제, 세제 중과, 갭투자 차단까지 아우르는 ‘3중 규제’ 지역으로 전환된다. 작년 10·15 대책 이후 경기도 내 규제·토허 적용 지역은 12곳이었으나, 이번 추가 지정으로 15곳으로 늘었다.
전국 1위 상승률…규제 ‘예고된 수순’
한국부동산원에 따르면 6월 넷째 주(6월 22일 기준) 기준 동탄구의 올해 아파트 매매가격 누적 상승률은 11.38%로 전국 시·군·구 가운데 가장 높다. KB국민은행 조사에서도 6월 동탄구의 월간 매매 상승률은 4.16%로 전국 1위를 기록했다.
구리시는 작년 같은 기간 -0.09%에서 올해 7.87%로 반전됐고, 기흥구도 -0.29%에서 6.21%로 급등했다.
반도체·GTX 호재가 ‘풍선효과’ 목적지 만들어
동탄·기흥은 삼성전자·SK하이닉스 등 반도체 클러스터와 인접한 배후 주거지로, 2026년 반도체 업황 회복 기대감이 집값 상승 심리를 자극했다. 여기에 수도권광역급행철도(GTX)-A 개통에 따른 서울 접근성 개선 기대까지 더해지며 투자·실수요가 동시에 몰렸다.
구리시는 서울 인접 역세권이라는 입지 이점으로 ‘서울 대체지’ 역할을 했다. 작년 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 묶이자, 상대적으로 비규제·저렴 지역이었던 이들 3곳으로 수요가 이동하는 풍선효과가 발생한 구조다.
대출 한도 반 토막·갭투자 전면 차단
규제지역 지정에 따라 무주택자 및 처분조건부 1주택자의 주택담보인정비율(LTV) 상한이 70%에서 40%로 낮아진다. 주택담보대출 한도는 시가 15억 원 이하 6억 원, 15억 초과~25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원으로 차등 적용된다. 유주택자에게는 LTV 0%가 적용돼 신규 대출이 사실상 불가능하다.
토지거래허가구역으로 묶이면 아파트 취득일로부터 2년간 실거주 의무가 부여된다. 전세를 낀 채 주택을 매수하는 갭투자는 원천 차단되며, 의무를 위반하면 이행강제금 부과 또는 허가 취소 등 강한 행정제재가 뒤따른다.
한편 국토부는 규제지역 지정과 함께 허위 신고·가격 담합 등 불법행위에 엄정 대응하고, 작년 9·7 주택공급 확대 방안과 올해 1·29 수도권 도심 6만 가구 공급 계획 등 공급 측면 대응도 병행하겠다고 밝혔다.
