다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 발표 이후 쏟아진 매물이 시장에서 소화되면서, 3월 하락했던 서울 아파트 매매 가격이 4월 들어 반등했다. 정책 충격이 한 달 만에 흡수된 셈이다.
서울시는 한국부동산원의 2026년 4월 서울 아파트 실거래가격지수 동향과 거래 통계를 분석해 18일 발표했다. 매매 실거래가격지수는 실제 신고된 거래 전수를 분석한 지표로, 2017년 11월 가격을 기준점(지수 100)으로 삼는다.
정부가 올해 2월 12일 다주택자 양도세 중과를 4년 만인 5월부터 재개한다고 발표하면서 3월 한 달간 매물이 쏟아졌다. 세 부담을 피하려는 다주택자들이 중과 재개 전 매도에 나선 결과였다.
4월 매매지수 반등…전년比 12.86% 상승
4월 서울 아파트 매매 실거래가격지수는 196.3으로 전월(196.2) 대비 0.08% 상승했다. 전년 동월(174.0)과 비교하면 12.86% 오른 수치다.
1~4월 누적 기준으로는 서울 전역에서 3.2% 상승했다. 권역별로는 동북권이 4.6%로 상승 폭이 가장 컸고, 서남권 4.4%, 서북권 3.0%가 뒤를 이었다. 반면 도심권과 동남권은 4월 한 달 기준으로 지수가 하락했다.
서울시는 “대출 제한 등으로 자금 조달 부담이 상대적으로 낮은 중저가 아파트를 중심으로 실수요가 집중된 결과”라고 분석했다. 5월 4주차 기준으로도 서울 아파트 매매 가격 변동률은 +0.18%로 완만한 상승세가 이어지고 있다.
거래는 중저가·외곽으로 쏠려…15억 이하 비중 76.4%
5월 서울 아파트 매매 거래량은 7,282건으로 전월 대비 15.2% 줄었다. 이 가운데 15억 원 이하 매물의 거래 비중은 76.4%로, 전월(76.0%)보다 0.4%포인트 높아졌다.
거래량 상위 자치구는 노원구·구로구·강서구 순이었으며, 세 곳 모두 15억 원 이하 거래 비중이 90%를 넘는 중저가·외곽 지역이다.
’10·15 대책’ 이후 대출 규제가 강화되면서 최근까지 15억 원 이하 거래 비중은 80%를 웃돌았지만, 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 고가주택 거래가 늘면서 4~5월 들어 연초 대비 소폭 낮아졌다.
전세 급등에 월세 전환 가속…임대 시장 구조 재편
4월 전세 실거래가격지수는 141.4로 전월(139.8) 대비 1.14% 올랐다. 전년 동월(127.9)과 비교하면 10.53% 급등한 수준이다. 모든 권역과 초소형(전용 40㎡ 이하)을 제외한 모든 규모에서 지수가 상승했다.
서울 전세수급지수는 116.1을 기록해 수요가 공급을 크게 웃도는 상태를 나타냈으며, 올해 1~5월 누적 전셋값은 3.47% 올랐다. 전세 매물은 전년 대비 28.8% 줄었다.
5월 전월세 거래 중 전세 비중은 51%로, ’10·15 대책’ 발표 직후인 작년 11월(55.4%)에서 12월(50%)로 급감한 뒤 비슷한 수준을 유지하고 있다. 전세 갱신계약 비중은 53.6%로 전년 동월(43%)보다 높아졌지만, 계약갱신요구권 사용 비중은 50.2%로 전년 동월(57.5%)보다 낮아졌다.
