1기 신도시 분당의 재건축 열기가 다시 한번 역대급 수치로 확인됐다. 성남시는 지난 1일부터 10일까지 2차 특별정비구역 지정을 위한 정비계획서 사전제안을 접수한 결과, 결합개발구역을 포함한 50개 구역에서 총 6만6,037가구가 신청했다고 13일 밝혔다.
이는 성남시가 올해 2차 특별정비구역으로 지정할 수 있는 기준 물량 1만2,000가구의 5.5배에 달하는 규모다. 2024년 분당 재건축의 첫 특별정비구역인 선도지구 공모 당시 신청 물량(5만8,874가구)보다도 7,163가구 더 많은 수준으로, 재건축 수요가 오히려 확대되고 있다는 점이 주목된다.
50개 구역이 몰렸다… 1만2,000가구 자리에 6만6,037가구
이번 사전제안 접수 결과는 지정 가능한 물량 대비 신청이 5배 이상 쏟아졌다는 점에서 사실상 ‘과열’로 평가된다. 특별정비구역은 단지 단위 재건축을 넘어 도로·공원·상업 기능을 함께 재편하는 도시 차원의 정비가 허용되는 구역으로, 용적률 상향 등 일반 재건축보다 유리한 조건이 적용된다.
업계에 따르면 특별정비구역·선도지구로 지정받는 것이 단지별로 희소한 기회로 인식되면서 신청 물량이 폭발적으로 늘어났다. 재건축 안전진단 기준 완화와 이른바 ‘패스트트랙법’ 도입으로 절차 부담이 줄어든 것도 신청 급증의 배경으로 꼽힌다.
12월 최종 고시까지… 9월 본안 제출이 분수령
성남시는 이달 말까지 관계기관 협의와 자문위원회 자문을 거쳐 제안자들에게 자문 결과를 통보할 예정이다. 자문 결과를 받은 제안자들은 오는 9월 1일까지 최종 본안 서류를 제출해야 한다.
시는 9~10월 중 본안 서류를 평가해 1만2,000가구 규모의 정비구역을 선정한 뒤, 공람공고와 시의회 의견 청취를 거쳐 12월 도시계획위원회 심의를 통해 2차 특별정비구역을 최종 고시할 계획이다. 구체적인 평가·선정 방법은 이날 성남시 홈페이지에 게시됐다.
물량 확대 협의 예고… 분담금 리스크는 변수
신상진 성남시장은 “이번 접수 결과를 반영해 경기도, 국토교통부와 정비구역 지정 물량의 해제 또는 확대 방안에 대해 심도 있게 협의해 나갈 계획”이라고 밝혔다. 현재 연간 1만2,000가구로 제한된 지정 물량을 상향하거나 향후 연도 물량을 앞당겨 배분하는 방안이 논의될 수 있다는 관측이 나온다.
다만 부동산 전문가들은 재건축 투자에 신중한 접근이 필요하다고 경고한다. 현재 주요 정비사업지의 평당 공사비가 최고 1,600만 원에 육박하고, 분당 기준 조합원 추정 분담금이 최대 7억 원 수준에 이를 수 있기 때문이다.
선도지구 공공기여금 산정 오류로 8개 구역에서 조합원 부담이 과도하게 책정된 사례가 확인된 만큼, 수익성 변동 가능성도 여전한 변수로 지목된다.
