반도체 특수와 교통 호재가 맞물리며 집값이 폭등한 수도권 비규제지역 3곳이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶이는 ‘삼중 규제’ 초읽기에 들어갔다. 화성 동탄구·구리시·용인 기흥구는 지난달에 이어 이달에도 규제지역 정량 지정 요건을 충족했다.
정부는 현재 관계부처 협의를 통해 규제지역 확대 및 시장 안정 대책 마련에 착수한 상태다. 시장에서는 이재명 대통령의 귀국(18일) 이후 이르면 다음 주 주거정책심의위원회가 열릴 것으로 예상하고 있다.
동탄 3개월 집값 3.85% 급등…주간 상승률 1.98% ‘수직 상승’
18일 한국부동산원의 월간 주택가격동향 통계에 따르면 화성 동탄구는 최근 3개월(3~5월)간 집값이 3.85% 상승했다. 월별 상승률은 2월 0.78%에서 3월 1.10%, 4월 1.13%, 5월 1.57%(아파트 기준 1.62%)로 가파르게 확대됐다.
가장 최근 주간 아파트값 상승률은 1.98%로, 전주(0.60%)의 3배를 넘어섰다. 규제지역 지정 전에 매수하려는 투자 수요가 몰리면서 경매 시장에서는 첫 입찰에서도 낙찰가가 감정가의 100%를 넘는 고가 낙찰이 속출하고 있다.
동탄의 한 공인중개사는 “집값이 천정부지로 치솟으니 집주인이 가격을 더 올리겠다며 배액배상을 하고 기존 계약을 파기하는 경우도 늘고 있다”며 “규제지역 지정 임박설이 돌면서 그 전에 전세를 끼고 사두겠다는 투자 수요까지 가세한 모습”이라고 말했다.
구리시는 최근 3개월간 집값이 3.53% 올랐다. 3월 1.18%, 4월 1.16%, 5월 1.15%로 월 1%대 상승세가 지속되고 있다. 용인 기흥구도 같은 기간 2.57% 상승해 경기도 평균(0.81%)의 3배를 넘겼다.
투기과열지구 요건까지 충족…’삼성전자 사내 대출’이 수요 부추겨
경기도의 최근 3개월(3~5월) 소비자물가 상승률은 1.38%다. 이를 기준으로 하면 조정대상지역 지정 하한선은 집값 상승률 1.79%, 투기과열지구는 2.06% 이상이다. 동탄구(3.85%), 구리시(3.53%), 기흥구(2.57%) 모두 두 기준을 동시에 충족한다.
동탄·기흥 일대의 과열 배경으로는 반도체 기업의 고액 성과급 지급과 사내 주택자금 대출이 꼽힌다. 삼성전자는 노사 교섭을 통해 임직원에게 최대 5억 원의 주택자금 대출을 지원하기로 한 상태다. GTX 등 광역 교통망 호재도 주택 수요를 끌어올리는 요인으로 작용하고 있다.
규제 지정 시 LTV 70%→40% 강화…전세 불안 부작용 우려도
규제지역으로 지정되면 무주택자(처분조건부 1주택 포함)의 LTV는 현행 70%에서 40%로 강화되고, 유주택자는 주택담보대출이 전면 금지된다. 금융권 주담대 한도는 2억~6억 원 수준으로 줄고, 양도소득세·취득세 중과 등 세제도 강화된다.
정부는 이들 지역에 토지거래허가구역까지 더하는 삼중 규제 방안을 검토 중이다. 다만 단일 시·도 내 일반 지역에 대한 토허구역 지정 권한은 현재 경기도지사에게 있어 경기도와의 협의가 필수다. 국토부가 이 권한을 가져오기 위한 부동산 거래신고법 개정안은 아직 국회 본회의를 통과하지 못했고, 통과 이후에도 시행령 개정을 위한 3개월의 유예기간이 필요하다.
KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 “규제지역 지정으로 대출·세금 규제가 강화되고 갭투자 수요도 꺾이면 일정 부분의 수요 둔화와 가격 안정 효과가 있을 것”이라고 말했다. 반면 또 다른 부동산 전문가는 “동탄은 고액 성과급과 회사 대출을 가진 삼전닉스 직원 수요가 탄탄해 규제 효과가 제한적일 수 있다”며 “정부가 지방선거 등을 거치며 지정 시기를 놓친 게 아닌가 우려된다”고 지적했다.
전세 불안을 키울 수 있다는 우려도 제기된다. 현재 동탄구의 최근 3개월 주택 전셋값 상승률은 4.26%로 매매가 상승률(3.85%)을 웃돈다. 아파트 전셋값만 보면 4.47%로 경기도 평균(1.79%)의 약 2.5배에 달한다. 한 부동산 전문가는 “토허구역이 지정되면 전월세 신규 매물 감소로 전세와 월세 가격은 더 뛸 수 있다”며 “임대차 매물이 원활히 공급될 수 있는 방법을 함께 찾아야 한다”고 강조했다.
