서울 아파트 토지거래허가 신규 신청 가격이 2025년 10·15 대책 이후 최고 상승률을 기록했다. 거래량은 고점 대비 40% 가까이 줄었지만, 가격은 오히려 뛰는 ‘거래 위축·가격 강세’의 역설적 국면이 펼쳐졌다.
서울시는 2026년 6월 접수된 서울 전체 토지거래허가 신청 평균 가격이 5월 대비 2.67% 상승했다고 7월 10일 밝혔다. 이는 5월 상승률(1.87%)을 웃돌며, 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정된 10·15 대책 이후 최고치다.
같은 기간 신청 건수는 5,382건으로, 신청이 가장 많았던 4월(8,925건) 대비 39.7%, 전월(6,043건) 대비 10.9% 감소했다. 거래량과 가격이 정반대 방향으로 움직이는 현상이 뚜렷해졌다.
급매 소진 후 일반 거래로…가격 지지력 강해져
서울시는 이번 가격 상승의 배경으로 ‘급매 소진 효과’를 꼽았다. 다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료되기 직전, 절세 목적의 급매물이 시장에 집중 출회됐다가 대부분 소화된 것이다.
다주택자 양도세 중과 유예 종료 직전인 5월 첫째 주 주간 평균 신청 건수는 636.2건으로, 직전 주(402건) 대비 급등했다. 이후 유예 종료를 기점으로 주간 300건 미만으로 내려앉았으며, 7월 세제 개편을 앞두고 시장 참여자들이 관망세로 돌아서면서 거래 감소세가 이어졌다.
시는 “급매 거래가 마무리되고 기존 호가를 유지한 일반 거래가 증가하면서 실수요 중심 매수세가 지속된 결과”라고 분석했다. 급매가 빠진 자리를 상대적으로 가격이 높은 일반 매물이 채우면서 평균 신청가격을 끌어올린 것이다.
강남3구·용산 3.1% 최고…강북·외곽으로 거래 중심 이동
권역별 신청가격 상승률은 강남 3구와 용산구가 3.1%로 가장 높았다. 이들 지역은 5월 상승률이 1.01%로 권역 중 최저였으나, 한 달 만에 상승 폭이 크게 확대됐다. 서남권 4개 구(2.89%), 강북권 10개 구(2.86%)가 뒤를 이었고, 한강벨트 7개 구(광진·성동·마포·동작·양천·영등포·강동)는 1.89%로 상승률이 가장 낮았다.
반면 거래 건수의 무게중심은 강남에서 강북으로 이동했다. 강남 3구와 용산구의 신청 비중은 5월 16.7%에서 6월 13%로 줄었고, 강북 10개 구 비중은 같은 기간 41.5%에서 46.2%로 늘었다.
양도세 중과 재개 이후 강남권의 절세 목적 거래가 줄고, 상대적으로 대출 부담이 적은 강북·외곽 실수요 거래가 늘어난 결과다.
‘세입자 낀 주택’ 실거주 유예, 활용은 아직 제한적
6월부터 시행된 세입자 있는 주택에 대한 실거주 의무 유예 신청은 총 279건으로, 전체 토지거래허가 신청의 5.2%에 그쳤다. 권역별로는 강남 3구와 용산구가 9.3%로 가장 높았고, 한강벨트 6%, 강북권 4.6%, 서남권 2.7% 순이었다.
이 제도는 토허구역 내 세입자를 낀 주택 매수자의 2년 실거주 의무를 임대차 종료 시점까지 미루는 것으로, 매물 잠김을 완화하기 위해 도입됐다. 그러나 활용 비중이 5%대에 머물면서, 전문가들은 “정책 효과는 아직 제한적”이라고 평가했다.
부동산 전문가들은 “급매 소진 이후 공급 확대가 뒷받침되지 않는 한, 거래량이 줄어도 가격이 내려가기 어려운 구조가 당분간 이어질 것”이라며 “7월 세제 개편 이후 시장 참여자들의 움직임이 향후 서울 아파트값의 향방을 가를 주요 변수가 될 것”이라고 전망했다.
