서울 임대차 시장의 ‘전세 패권’이 사실상 끝을 향해 달려가고 있다. 부동산 정보 플랫폼 다방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 2026년 4월 서울 아파트 월세 거래 비중은 49.8%로 집계됐다. 전세 비중(50.2%)과의 격차가 단 0.4%포인트까지 좁혀진 것이다.
9년 전인 2017년 4월만 해도 전세(65.5%)와 월세(34.4%)의 격차는 31.1%포인트에 달했다. 전·월세 구조가 사실상 ‘반반 시장’으로 재편된 셈이다.
연립·다세대 주택은 이미 역전이 완성된 상태다. 같은 기간 월세 비중이 37.3%에서 61.3%로 24.0%포인트 뛰었고, 전세는 62.7%에서 38.7%로 쪼그라들었다.
아파트도 ‘월세 역전’ 초읽기…자치구별 온도차 극명
2026년 4월 기준 서울 25개 자치구 중 아파트 월세 비중이 가장 높은 곳은 중랑구(73.5%)였다. 이어 용산구(64.8%), 중구(63.0%), 종로구(57.6%), 금천구(57.5%) 순이었다.
반면 전세 비중이 여전히 높은 곳은 도봉구(60.8%), 성북구(59.6%), 양천구(57.7%) 등이었다. 같은 서울 내에서도 주거 유형과 생활권에 따라 전·월세 선택 구도가 뚜렷하게 갈리는 모습이다.
연립·다세대는 ‘이미 월세 세상’…관악·노원·강서 70% 돌파
연립·다세대 시장에서는 월세 쏠림이 더욱 극단적으로 나타났다. 관악구 월세 비중은 77.6%로 가장 높았고, 송파구(70.8%), 노원구(70.3%), 영등포구(69.6%), 강서구(68.2%)도 70% 안팎을 기록했다.
이들 지역은 1·1.5룸과 소형 주택 비중이 높고 1인 가구 밀집도가 큰 곳들이다. 연립·다세대 전세 비중이 상대적으로 높은 곳은 용산구(67.9%), 성동구(54.3%), 동대문구(48.5%) 등이었다.
전세 매물 증발이 부른 나비효과…월세 가격도 빠르게 오른다
월세화 가속의 배경에는 전세 공급 급감이 자리하고 있다. 서울 전세 매물은 1년 새 36% 감소했고, 신축 입주 물량 부족이 공급 위축을 더욱 심화시키고 있다. 2026년 4월 서울 아파트 전세 가격은 전월 대비 0.82%, 월세 가격은 0.74% 각각 상승하며 임차인의 부담을 키우고 있다.
수도권 월세 상승률은 8%로, 전세 상승률(2.5%)의 약 3배 수준에 달한다. 전세 선택지가 줄어드는 동시에 월세 가격까지 뛰는 ‘이중 압박’ 구조가 고착화되는 흐름이다.
다방 관계자는 “10년 전 30%포인트를 웃돌던 서울 아파트 전·월세 거래 비중 격차가 0.4%포인트까지 좁혀지며 역전을 눈앞에 뒀고, 연립·다세대는 월세 비중이 61.3%까지 커졌다”며 “주택 유형을 불문하고 서울 임대차 시장 전반의 월세 중심 재편이 확인된다”고 말했다.
