서울 아파트 전세 매물이 급감하면서 오피스텔 임대차 시장으로 수요가 쏠리고 있다. 세입자들은 오피스텔에 머무르며 임대료 인상을 막기 위해 계약갱신청구권을 적극 활용하고 있고, 그 사용 건수는 1년 새 28%를 넘어섰다.
5일 국토교통부에 따르면 2026년 1~4월 서울 오피스텔 전월세 거래는 3만 4,237건으로 전년 동기(3만 1,412건)보다 9% 증가했다. 같은 기간 갱신 거래도 8,628건으로 전년(7,533건) 대비 14.5% 늘었다.
아파트 전세 매물 25% 사라지자 오피스텔로 이동
아파트 전세 매물 감소가 오피스텔 수요 증가의 직접적 원인으로 지목된다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 2026년 5월 3일 기준 서울 아파트 전세 매물은 1만 7,366건으로, 2025년 12월 말(2만 3,263건)보다 25.3% 줄었다.
물건 부족으로 아파트 입주가 어려워지자 일부 수요가 오피스텔로 이동한 것으로 시장은 분석한다. 특히 직주근접이 중요한 도심권 1~2인 가구를 중심으로 아파트 전세를 대체할 주거 상품을 찾는 움직임이 두드러졌다.
갱신청구권으로 ‘5% 상한’ 방어…사용 건수 2,586건
임대료 상승 부담이 커지면서 계약갱신청구권 활용도 빠르게 늘었다. 갱신청구권을 행사하면 임대료 인상률이 5% 이내로 제한되기 때문이다. 올해 1~4월 서울 오피스텔 전월세 거래 중 갱신청구권을 사용한 건수는 2,586건으로, 전년 동기(2,014건)보다 28.4% 급증했다.
갱신 계약자 중 갱신청구권을 사용한 비율도 26.7%에서 29.97%로 3.27%포인트 상승했다. 강남구 공인중개사무소 관계자는 “직장이 강남권인 1~2인 가구는 출퇴근을 고려해 외곽으로 나가길 꺼려 갱신을 택한다”며 “임대인은 시세가 오른 만큼 신규 계약 때 호가를 쉽게 낮추지 않는 편”이라고 설명했다.
월세 94만 원·공급은 역대급 절벽…임대난 구조화 우려
수요 집중은 가격 상승으로 이어졌다. 한국부동산원에 따르면 2026년 4월 기준 서울 오피스텔 평균 월세는 94만 2,000원으로 전년 동기(91만 2,000원) 대비 3.3% 올랐다. 월세가격지수도 102.24에서 104.82로, 전세가격지수는 99.81에서 100.36으로 각각 상승했다.
공급 여건도 임대료 상승 압력을 키우는 요인이다. 2026년 서울 오피스텔 입주 예정 물량은 약 1,700실로, 2021년(2만 1,108실) 대비 약 92% 급감한 수준이다.
양지영 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 “아파트 공급 부족이 비아파트 전세난으로 이어지고 있다”며 “아파트의 대체재인 중형 오피스텔 임대료가 더욱 높아질 수밖에 없다”고 말했다.
