서울 아파트 재계약 비중
51.8% ‘사상 첫 절반 돌파’
서울 아파트 전월세 시장에서 갱신계약 비중이 사상 처음으로 절반을 넘어섰다.
토지거래허가구역(토허구역) 확대와 정부의 강력한 대출 규제가 맞물리며 임차인들이 이사 대신 재계약을 선택하는 흐름이 구조적 추세로 자리잡고 있다.
국토교통부 실거래가시스템 분석 결과, 2026년 1~3월 서울 아파트 전월세 갱신계약 비중은 48.2%로 집계됐다. 지난해 평균 41.2%보다 7%포인트 높은 수치다.
특히 3월만 따로 보면 51.8%로 신규 계약 비중을 처음으로 앞질렀다. 2024년 기준 갱신계약 비중이 31.4%였던 점을 감안하면 2년 만에 20%포인트 이상 급등한 셈이다.
토허구역·공급 절벽이 재계약 부추겨
재계약 급증의 핵심 배경은 신규 매물 감소다. 2025년 10월 서울 전역이 토허구역으로 지정되면서 매수자의 즉시 실거주 의무가 생겼고, 임대 가능한 신규 전월세 물건이 한 달 새 16.1% 줄었다.
반면 매매 매물은 약 7만 건이 폭증해 전월세 시장과 정반대 흐름을 보였다. 여기에 2026년 서울 공동주택 입주 예정 물량은 약 2만7158가구로 과거 평균에 크게 못 미치며, 2027년에는 1만7197가구로 추가 감소가 예고돼 공급 기반 자체가 취약하다.
중랑구 70%·강남 3구도 55% 넘어
3월 기준 갱신계약 비중이 가장 높은 자치구는 중랑구로 70.5%에 달했다. 전월세 계약 10건 중 7건이 재계약인 셈이다. 영등포구 62.7%, 강동구 59.9%, 성북구 59.5%, 마포구 57.9%가 뒤를 이었다.
강남구(55.8%), 서초·송파구(55.7%) 등 강남 3구도 절반을 훌쩍 넘었다. 갱신권 사용 비중은 지난해 평균 49.3%에서 올해 1~3월 42.8%로 소폭 줄었다. 갱신권을 이미 소진한 임차인들이 보증금 인상분을 월세로 돌리는 방식으로 재계약에 나섰기 때문으로 풀이된다.
월세 비중 47.9%…역대 최고 눈앞
갱신권 사용 감소는 월세 전환 가속으로 이어지고 있다. 서울 아파트 월세 비중은 지난해 43.2%에서 올해 47.9%로 치솟았다. 신규 전월세 계약 중 월세(반전세 포함) 비중은 같은 기간 47.5%에서 52.5%로 급증했다.
전세사기 여파로 월세 선호가 커진 데다, 전세 대출 규제로 보증금을 마련하지 못한 임차인들이 보증부 월세로 전환하는 사례가 늘고 있다는 게 업계의 분석이다. KB부동산 월세 가격지수는 131.8로 3년 만에 30% 이상 오른 상태다.
부동산 전문가들은 “입주 물량 절벽과 정비사업 지연으로 전세 품귀 현상이 장기화할 가능성이 높고, 재계약과 월세 전환이 동시에 심화되는 구조가 당분간 이어질 것”이라고 분석했다. 이어 “임차인 입장에서는 갱신청구권을 선제적으로 활용하고 월세 전환에 대비하는 전략이 필요하다”고 조언했다.
