다주택자 양도소득세 중과가 재개된 이후 주택 매매시장이 관망세로 접어들었다. 반면 전세시장은 공급 부족과 매물 실종이 겹치며 수도권 전세가격이 34개월 연속 상승하는 등 임대차 불안이 오히려 심화되는 역설적 국면이 펼쳐지고 있다.
KB금융지주 경영연구소가 발표한 ‘KB주택시장리뷰’에 따르면 2026년 5월 전국 주택 매매가격은 전월 대비 0.17% 상승했으나 상승폭은 0.05%포인트(p) 축소됐다. 수도권·5개 광역시·기타 지방에서도 상승폭이 일제히 줄었다.
양도세 중과 재개에 매도·매수 모두 ‘관망’
2026년 5월 10일 다주택자 양도세 중과가 재개되면서 매매시장의 분위기가 빠르게 바뀌었다. 4월까지는 절세를 위한 매도 물량이 시장에 나오며 거래가 활발했지만, 5월 이후에는 매물이 줄고 매수자도 가격 부담과 정책 불확실성에 움직임을 멈췄다.
4월 전국 주택 매매 거래량은 6만 9000건으로 최근 5년 월평균 5만 6000건을 웃돌았다. 다만 아파트 거래는 가격 부담으로 전월 대비 6.1% 줄었고, 비아파트(연립·다세대)는 1만 7000건으로 7.9% 늘었다. 최근 3년 비아파트 월평균(1만 3000건)보다 약 30% 많은 수준으로, 아파트 대체 수요가 몰린 결과다.
오는 7월 발표될 세제 개편안에 보유세 인상 가능성까지 거론되면서 시장 참여자들의 발걸음은 더욱 무거워지고 있다.
수도권 전세, 매물 35% 급감·34개월 연속 상승
전세시장의 불안은 ‘가격’이 아닌 ‘매물 실종’에서 비롯된다. 서울 아파트 전세 매물은 2026년 5월 기준 1만 6926건으로, 1년 전(2만 6317건)보다 35.6% 급감했다. 계약갱신청구권 행사 증가와 실거주 의무 강화로 시장에 유통되는 전세 매물 자체가 빠르게 줄어든 구조다.
5월 전국 주택 전세가격은 전월 대비 0.27% 올랐고, 수도권은 0.45% 상승하며 2023년 8월 이후 34개월 연속 상승세를 이어갔다.
5개 광역시(+0.16%)와 기타 지방(+0.08%)도 오름세를 유지했다. 여기에 하반기 수도권 신규 아파트 입주 물량은 약 6만 호로, 최근 5년 하반기 평균(8만 7000호)보다 32% 적을 것으로 예상된다. 공급 부족이 당분간 해소되기 어렵다는 의미다.
‘전세 → 월세’ 구조 전환 가속…거래 68.5%가 월세
전세 물량 부족과 가격 부담이 커지면서 임차 수요가 월세로 빠르게 이동하고 있다. 수도권 아파트 월세가격지수는 5월 전월 대비 0.3% 오르며 7개월 연속 상승했다.
4월 전국 주택 전월세 거래량 23만 4000건 가운데 월세 거래 비중은 68.5%에 달했다. 최근 5년 평균(52.8%)을 15.7%p 웃도는 이례적 수치다. 아파트도 월세 거래 비중이 4개월 연속 50%를 넘어서며 임대차시장의 구조 변화가 뚜렷해지고 있다.
KB금융지주 경영연구소는 “전세시장은 공급 부족 우려가 여전한 가운데 가격 상승세가 이어지고 월세 거래 비중도 높은 수준을 유지하면서 임대차시장 불안이 지속되고 있다”고 말했다. 부동산 전문가들은 수도권 입주 감소와 전세 매물 급감이 단기간에 해소되기 어려운 구조적 문제인 만큼, 향후 1~2년간 전세난이 상시화될 수 있다고 경고한다.
