29년의 기다림 끝에 “드디어 대박 터졌다”… 서울 한복판 ‘대변신’ 급물살에 집주인들 ‘웃음꽃’

49층 재건축 계획 최종 승인
지지부진하던 사업 본격화
학원가·주차장·도서관까지 갖춘다

서울 강남 대치동의 대표적 노후 단지인 은마아파트 재건축이 본격 궤도에 올랐다.

1996년 처음 추진된 이후 29년 동안 각종 규제와 내부 갈등으로 지연돼 왔지만, 서울시가 높이 제한을 해제하면서 정비계획이 최종 확정됐다.

이번 사업을 통해 은마아파트는 최고 49층, 5893세대 규모의 대단지로 재탄생하게 된다.

29년 기다림 끝, 재건축 ‘직진’

서울시는 지난 1일 제9차 도시계획위원회 수권분과위원회를 열고, 강남구 은마아파트 재건축 정비계획 변경안을 수정 가결했다고 2일 밝혔다.

기존 35층으로 제한돼 있던 층수 규제가 폐지되면서, 주민들이 제안한 최고 49층 안이 최종 반영됐다.

은마아파트는 1979년 준공된 이후 노후화가 심각해 재건축 필요성이 꾸준히 제기돼 왔다. 하지만 2015년 50층 제안은 규제로 무산됐고, 2023년에도 35층까지만 허용된 계획이 확정되면서 사업은 사실상 정체됐다.

이번에는 서울시가 ‘신속통합기획’ 방식을 적용해 절차를 단축했다. 별도 설계 없이 전문가 자문을 거쳐 계획안을 마련하고 도시계획위원회 심의를 통해 8개월 만에 결정을 끌어냈다.

상가·조합 갈등부터 수익성 문제까지… 발목 잡던 장애물들

재건축이 늦어진 배경에는 단순한 규제 외에도 다양한 내부 요인이 있었다.

은마아파트는 4400세대 이상 규모의 대단지로, 기존 용적률이 높아 추가 개발을 통한 수익성이 떨어졌고, 평형 배분 문제로 주민 간 갈등이 심했다. 실제로 분양 방식 등을 놓고 소송까지 벌어졌던 전례도 있다.

단지 내 700여 개에 이르는 상가도 재건축 추진에 걸림돌이었다. 상가 소유주와 아파트 소유주 간의 이해관계 충돌이 자주 발생했고, 조율이 쉽지 않았다.

여기에 서울시의 층수 제한 규제, 임대·소형 주택 의무비율, 초과이익환수제 같은 각종 제도적 요인까지 더해져 재건축은 사실상 멈춰 있었다. 원자재 가격 상승과 같은 외부 환경도 사업성을 악화시키는 요소로 작용했다.

지역 맞춤형 개발… 공공분양·저류조·도서관까지

이번 계획에는 고층 재건축 외에도 지역 생활환경 개선을 위한 다양한 사업이 포함됐다.

대치동 학원가와 학여울역 인근에 지역 주민을 위한 공원이 새로 조성되며, 학원가 쪽 공원 지하에는 400대 규모의 공영주차장이 들어선다. 개방형 도서관도 함께 마련될 예정이다.

침수 피해를 예방하기 위해 대치역 일대에는 4만㎥ 규모의 저류조가 설치되며, 인근 미도아파트·선경아파트에도 같은 시설이 들어선다.

또한 이번 사업은 역세권 용적률 특례를 활용해 공공임대주택 231세대, 공공분양주택 182세대를 포함시켰다.

특히 정비사업에서 공공분양주택을 공급하는 첫 사례로, 신혼부부 및 다자녀 가구를 위한 특별공급 방안이 마련될 예정이다.

최진석 서울시 주택실장은 “서울시는 속도, 공공 책임, 삶의 질 개선이라는 세 가지 방향으로 재건축 정책을 추진하고 있다”며 “공공분양주택 공급은 대상과 방법을 구체화해 나가겠다”고 밝혔다.

이번 결정으로 은마아파트는 수십 년간 지지부진했던 재건축 논의에서 한발 벗어나 본격적인 실행 단계에 들어섰다.

서울시는 앞으로도 신속한 행정과 규제 개선을 통해 공급을 확대하겠다는 방침이다. 정체된 재건축 시장이 다시 속도를 낼 수 있을지 주목된다.