정부가 ‘닥치고 짓겠다’며 대규모 착공 드라이브를 선언했지만, 향후 2~3년간 서울 집값과 전월세 불안을 잡기엔 역부족이라는 지적이 쏟아진다. 착공부터 실제 입주까지 최소 3~4년이 걸리는 구조상, 이미 예고된 ‘입주 절벽’은 어떤 정책으로도 단기간에 되돌리기 어렵기 때문이다.
국토교통부에 따르면 서울의 2027년 공동주택 입주 예정 물량은 1만7197가구다. 올해(2026년) 2만7158가구보다 37% 적고, 시장이 적정 수요로 보는 연간 4만~5만 가구의 절반에도 못 미친다. 2023년 전후 이어진 인허가·착공 부진이 누적된 결과다.
전세 매물도 빠르게 고갈되고 있다. 서울 아파트 전세 매물은 2025년 6월 약 2만5000건에서 2026년 5월 1만6000건 아래로 1년 새 9000건 이상 줄었다. 그 빈자리를 월세가 채우면서 서울 아파트 월세 비중은 전체 임대 거래의 절반을 넘는 수준까지 올라섰다.
정부 “6만2000가구 착공”…효과는 2029년 이후
정부는 주택공급추진본부를 중심으로 올해 수도권 공공주택 6만2000가구, 내년 7만 가구 이상 착공을 목표로 제시하며 공급 확대에 속도를 내고 있다. 김이탁 국토부 제1차관은 지난 24일 공공주택 공급점검 TF 회의에서 “수도권 공공주택 착공이 2020년 이후 최대 수준으로 회복됐다”고 밝혔다.
김용범 대통령실 정책실장도 같은 날 “부동산은 수급이 제일 중요하다, 닥치고 지어야 한다”며 폐교·공공부지·그린벨트 등 건설 가능 부지 발굴을 강조했다. 그러나 올해 착공하는 물량도 빨라야 2029년 전후에야 서울·수도권 시장에 공급된다. 지금의 착공 확대가 2026~2027년 입주 절벽을 메우기엔 시간적으로 불가능한 구조다.
전세난이 매매 수요 자극…악순환 우려
공급 공백이 현실화하면서 임대시장의 불안은 매매시장으로 번질 조짐을 보인다. 전세 매물이 줄고 월세 부담이 커지면 ‘차라리 집을 사겠다’는 매수 전환 수요가 늘어나는 구조다. 서울 아파트값과 전셋값 상승 폭이 함께 커지고, 월세까지 동반 상승하는 흐름이 이미 나타나고 있다.
김 정책실장은 반도체 슈퍼사이클로 유동성이 넘치는 현재 상황을 노무현 정부 초기와 유사한 구조로 진단하며 “매우 도전적”이라고 평가했다. 공급 부족과 풍부한 유동성이 맞물리면, 규제를 강화해도 집값이 오히려 더 뛰는 역설이 반복될 수 있다는 경고다.
7월 종합대책 예고…단기 대책 병행이 관건
정부도 공급 확대만으론 한계가 있다는 점을 인식하고 보완책 마련에 나서고 있다. 세제·공급·금융을 묶은 종합 부동산 대책과 국민 대토론회를 다음 달(7월) 발표·개최하겠다고 예고한 상태다. 7월 세제개편안에는 등록임대주택 제도 개선·확대도 포함될 것으로 거론된다.
심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 “서울은 입주 예정 물량 자체가 크게 줄어든 상태라 향후 2~3년 전세와 매매, 월세 시장 모두 불안이 심화할 수 있다”며 “지금 발표되는 착공 계획은 가까운 시기의 불안 심리를 진정시키기에는 턱없이 부족하다”고 말했다.
시장에서는 공공·매입임대 확대, 도심 유휴부지의 신속한 활용, 세제·대출 조정을 통한 수요 관리 등 단기 대책이 함께 가야만 입주 절벽의 충격을 줄일 수 있다는 의견에 힘이 실리고 있다.
