4월 17일부터 다주택자(2주택 이상, 개인·법인 임대사업자)의 수도권·규제지역 아파트 담보대출 만기 연장이 전면 중단된다.
금융위원회가 이달 1일 발표한 ‘관행적 대출 연장 전면 중단’ 조치가 이날부터 본격 시행되면서, 약 4조 1000억 원 규모에 달하는 1만7000가구가 직격탄을 맞게 됐다.
4조 원·1만7000가구 직격탄…규제 범위는 서울 전역+경기 12개 지역
이번 조치의 영향을 받는 만기 일시상환 대출 규모는 약 4조 1000억 원, 가구 수로는 1만7000가구에 달한다. 이 중 올해 만기가 도래하는 물량만 2조 7000억 원(1만2000가구)으로 추산된다.
규제 적용 대상 지역은 서울 25개 자치구 전역과 과천·분당 등 경기도 12개 지역으로, 해당 지역 내 아파트 약 7500가구가 규제 대상에 포함된다. 2025년 ’10·15′ 대책으로 지정된 규제지역이 이번 조치의 지리적 범위를 결정한다.
주택 보유 여부는 가구 세대 기준으로 판정하며, 금융기관은 HOMS(주택소유확인시스템)를 통해 다주택 여부를 확인한다. 법인 임대사업자 등 시스템으로 확인이 어려운 경우에는 차주가 직접 입증해야 하며, 거짓 확인 시 기한이익상실 등의 불이익이 부과된다.
‘악순환의 고리’ 끊는다…신규 대출에 이어 만기 연장까지 봉쇄
이번 조치는 2025년 ‘6·27’ 및 ‘9·7’ 대책으로 다주택자 신규 대출을 이미 제한한 데 이어, 기존 대출의 만기 연장까지 막는 초강도 후속 조치다. 이억원 금융위원장은 “대출을 활용한 일부 개인들의 주택 투기·투자 수요와 주택담보대출을 손쉬운 이자 장사 수단으로 인식하는 금융회사의 대출 취급 유인이 이러한 악순환을 만들어내고 있다”며 고리를 끊어야 한다고 강조했다.
금융당국은 임차인이 있는 등 불가피한 경우에는 예외적으로 만기 연장을 허용하되, 단순 매각 지연은 인정하지 않기로 했다. 예외가 인정되더라도 최대 연장 기한은 2028년 7월 31일로 제한된다.
세입자 보호를 위한 안전장치도 마련됐다. 임대차 계약 종료일이 오는 6월 15일까지인 경우 묵시적 갱신이 적용돼 세입자는 최대 2년 더 거주할 수 있으며, 무주택자가 다주택자 소유 주택을 매입할 때 실거주 의무는 오는 12월 31일까지 토지거래허가 신청 후 허가일로부터 4개월 내 취득 시 임대차 계약 종료일까지 유예된다.
다음 타겟은 ‘비거주 1주택’…14조 전세대출 규제 초읽기
금융당국의 다음 규제 목표는 비거주 1주택자를 겨냥한 전세대출 보증 제한이다. 이재명 대통령은 지난 12일 1주택자 전세대출 규제 강화 관련 기사를 공유하며 “세제, 금융, 규제 정상화를 통한 부동산 투기 제로 구현은 얼마든지 가능하고 또 반드시 해야 한다”고 강조했다.
현재 1주택 이상 보유자의 전세대출 보증액은 지난해 기준 약 14조 원 규모이며, 전세대출을 이용하는 8명 중 1명은 유주택자인 것으로 파악된다. 금융위는 투기 목적의 비거주 1주택에 대해 2년 단위 전세대출 만기 원칙적 미연장과 신규 보증 차단 방안을 동시에 검토 중이다.
다만 부모 봉양, 자녀 교육, 직장 이전 등 투기 목적으로 보기 어려운 사정이 다수 존재해 규제 기준 설정에는 상당한 시간이 소요될 전망이다. 부동산 전문가들은 “다주택자 대출 연장 차단으로 강제 매물이 일부 출회될 수 있으나, 예외 규정 범위와 비거주 1주택 규제의 기준 설정 여부가 시장 파급력을 결정하는 핵심 변수가 될 것”이라고 분석했다.
