다주택자 양도소득세 중과 재개 한 달 만에 서울 아파트 시장에서 매물 감소와 가격 상승이 동시에 나타나고 있다. 매물 잠김 현상이 심화하는 가운데 집값과 전셋값이 동반 상승하는 전형적인 수급 불균형 패턴이 재현되고 있다.
정부는 지난달 10일을 기점으로 2022년 5월부터 약 4년간 유지해 온 다주택자 양도세 중과 한시 유예를 종료했다. 조정대상지역 기준 2주택자에게는 기본세율(6~45%)에 20%포인트, 3주택 이상 보유자에게는 30%포인트가 추가로 붙는다.
이틀 새 2800건 증발…수급지수 ‘2021년 이후 최고’
부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 현재 서울 아파트 매매 매물은 6만 1926건으로, 중과 재개 직전(6만 9175건)보다 약 10.5% 줄었다. 서초구는 20.2% 감소하는 등 서울 25개 구 전역에서 물량이 일제히 빠졌다.
중과 재개 직후 충격도 컸다. 재개 첫날인 지난달 10일 하루에만 1581건, 다음 날 1232건이 줄어 이틀 새 2800건 이상이 사라졌다.
수급 불균형 지표도 악화 일로다. 서울 아파트 매매수급지수는 109.0까지 올라 2021년 2월 4주(109.8) 이후 가장 높은 수준을 기록했다. 100을 초과할수록 수요가 공급을 웃도는 구조로, 공급 부족이 심화되고 있다는 의미다.
68주 연속 상승…강남은 재개 후 오름폭 확대
집값은 중과 재개에도 오름세를 이어가고 있다. 한국부동산원의 6월 첫째 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.25% 올라 68주 연속 상승세를 이어갔다.
상승세는 서울 전역으로 확산하는 모습이다. 동대문구가 0.37%로 상위권을 차지했고, 성동·강북구(0.35%), 성북구(0.34%), 마포·광진·동작 등 한강변 지역도 0.2%대 상승을 기록했다. 강남3구(강남·서초·송파)는 중과 재개 이후 상승 전환과 동시에 오름폭까지 키웠다.
부동산 업계에 따르면 매물이 줄어든 상황에서 ‘똘똘한 한 채’ 선호가 맞물리면서 강남과 한강벨트, 중저가 강북권까지 순차적으로 호가가 밀려 올라가는 전형적인 상승기 패턴이 재현되고 있다.
전세 수급지수 116.1…7월 세제개편이 변수
전세시장도 불안한 흐름을 이어가고 있다. 6월 6일 기준 서울 아파트 전세 물량은 1만 8573건으로 한 달 전(1만 5626건)보다 18.8% 늘었지만, 올해 1월 중순의 2만 2000여 건과 비교하면 여전히 부족한 수준이다.
전세 매물이 일부 늘었음에도 6월 첫째 주 전셋값은 0.29% 올라 전주(0.26%)보다 오름폭이 확대됐다. 서울 아파트 전세수급지수는 116.1로 2021년 이후 최고 수준이다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “양도세 중과 이후 매매 물량이 줄었다는 것은 임대로 공급될 수 있는 물량도 함께 감소했다는 의미”라며 “올해 수도권 입주 물량도 역대 최저 수준인 만큼 전셋값 상승 압력이 이어질 가능성이 크다”고 말했다.
부동산 전문가들은 양도세 중과 재개가 투기 억제보다 매물 감소와 수급 왜곡을 자극하는 측면이 더 크다고 지적한다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 규제지역 3주택자가 10억 원의 양도차익을 거둘 경우 약 7억 5000만 원의 세금을 내야 한다는 계산을 제시하며 “이 수준이면 매도보다 버티기를 택할 수밖에 없다”고 설명했다.
김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “현재 핵심 입지 위주로 버티기에 들어간 상태”라며 “결국 양도세 중과는 매물을 더 줄이고 똘똘한 한 채 선호만 키우는 구조”라고 밝혔다. 심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 “세금 규제가 매물 부족과 전월세 불안, 시장 불균형을 동시에 키우지 않도록 이번 세제개편은 왜곡을 줄이는 방향으로 가야 한다”고 강조했다.
업계는 7월 세제개편안을 하반기 시장 향방을 가를 분수령으로 보고 있다. 장기보유특별공제, 비거주 1주택 과세, 보유세·거래세 조정 등이 논의 테이블에 오른 가운데, 추가 규제가 현실화하면 매물 부족과 가격 상승 압력이 더 커질 수 있다는 우려와 비거주 1주택자·임대사업자 보완책이 포함되면 일부 매물이 출회될 수 있다는 기대가 동시에 제기되고 있다.
