정부가 수도권 주택 공급 확대의 핵심 카드로 신축매입임대주택을 내세웠지만, 현장에서는 구조적 모순이 불거지고 있다. 토지비와 공사비는 동반 급등하는 반면, 공공의 매입가격 산정 기준인 감정평가액은 시세를 따라가지 못해 민간 사업자가 이익을 내기 어려운 구조가 굳어지고 있다.
정부는 향후 5년간 수도권에 신축매입임대주택 12만6,000호를 공급하겠다는 목표를 제시했다. 그러나 2026년 5월 말 기준 실제 착공된 물량은 5,300호로, 전체 계획 대비 4.2%에 불과하다. 2024~2025년 약정을 체결한 7만7,497가구 중 착공으로 이어진 비율도 16.3%에 그쳤다.
공급 목표와 현실 사이의 괴리는 단순한 속도 문제가 아니라는 것이 업계의 진단이다. 땅값과 공사비라는 근본적인 사업성 제약이 작동하고 있기 때문이다.
서울 땅값, 5년 새 평균 17.69% 올랐다
한국부동산원에 따르면 2025년 서울 토지가격은 전년 대비 평균 4.20% 상승했다. 강남구가 6.18%로 상승률이 가장 높았고, 용산구(6.15%), 서초구(5.19%), 성동구(4.84%), 마포구(4.36%) 순으로 뒤를 이었다.
2020년과 2025년을 비교하면 5년간 서울 지가 상승률은 평균 17.69%에 달한다. 올해 들어서도 서울 땅값은 5월까지 누적 1.89% 오르며 상승 흐름을 이어가고 있다.
핵심 지역의 평당 시세는 사업성의 한계선을 이미 넘어선 상태다. 성동구 성수동과 강남구 도산공원 일대는 위치에 따라 3.3㎡당 2억~2억5,000만 원에 달한다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “강남 일대 이면도로 인근 다세대주택용 토지가 평당 1억5,000만 원을 넘는 수준”이라며 “사업성이 나오려면 평당 7,000만~8,000만 원, 많아도 1억 원 정도여야 하고, 1억 원을 넘기면 개발해서 수익을 내는 데 한계가 있다”고 지적했다.
공사비도 석 달 만에 ‘역대 최고’…감정평가 일원화로 이중 압박
비용 압박은 토지에만 그치지 않는다. 한국건설기술연구원 공사비원가관리센터에 따르면 2026년 5월 건설공사비지수는 137.67로, 불과 석 달 전인 2월(133.76) 대비 3.9포인트 급등했다. 자재비·인건비·운송비가 동시에 오른 복합적 비용 압박의 결과다.
문제는 이처럼 토지비와 공사비가 동반 상승하는 상황에서 LH의 매입가 산정 방식이 오히려 더 보수적으로 바뀌었다는 점이다. 2025년까지는 수도권 50가구 이상 신축매입임대에 공사비 상승분을 일부 반영하는 ‘공사비 연동형’ 방식이 적용됐지만, 2026년부터는 가구 수와 무관하게 감정평가액으로 일원화됐다.
정부 보완책 vs 업계 현실화 요구…접점 찾을 수 있을까
정부도 민간의 자금 부담을 고려해 보완책을 내놓았다. 지난 5월 발표한 수도권 매입임대 공급 방안에서 LH의 토지비 선지급 비율을 기존 70%에서 최대 80%로 높였고, 주택도시보증공사(HUG)의 보증 지원도 강화했다. 공사비 지급 방식도 준공 후 일괄 지급에서 3개월 단위 기성 지급으로 바꿔 건설사의 현금흐름을 개선하겠다는 방침이다.
그러나 민간 업계는 이 정도로는 부족하다며 ‘매입가격 현실화’를 요구하고 있다. 이에 대해 정부는 LH가 민간이 지은 주택을 국민 세금으로 고가에 사들이는 사례를 방지해야 한다는 입장을 고수하고 있어 절충이 쉽지 않은 상황이다.
이재명 대통령은 작년 12월 국토교통부 업무보고에서 “(건설사들이) 1억짜리 집을 지어 LH에 1억2,000만 원씩 받으며 비싸게 판다는 소문이 있다. 광범위하게 LH를 호구로 삼는다는 얘기가 있다”고 공개 비판한 바 있다.
업계 관계자는 “단기간 신속하게 주택을 공급하겠다는 기조와 낮은 감정가 책정은 상충하는 요소들”이라며 “범정부 주택공급 현장 애로 지원센터 등을 통해 매입가격 현실화 필요성을 지속적으로 전달하고 있다”고 말했다.
