이재명 대통령이 비거주 1주택자를 겨냥한 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 전면 개편을 공식화했다. 보유 기간만으로 혜택을 부여하던 기존 구조를 ‘실거주 중심’으로 재편, 투자 목적 주택 보유를 억제하겠다는 강력한 정책 신호로 해석된다.
현행 장특공제는 매매가 12억 원 이하 주택에 양도세를 전면 면제하고, 초과 구간의 1가구 1주택자에게는 보유·거주 기간에 따라 최대 80%까지 공제를 적용한다. 보유와 거주를 분리해 각각 최대 40%씩 인정하는 구조로, 실거주 없이 장기 보유만으로도 40%의 공제를 받을 수 있다.
정부는 이 구조가 매물 잠김과 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 심화시켰다고 진단한다. 장기 보유 유인이 강할수록 집주인이 매도 대신 보유를 택하고, 비거주 상태로 투자 목적 주택을 묶어두는 행태가 늘어났다는 분석이다.
이재명 대통령은 4월 18일 자신의 SNS(X)를 통해 “6개월간은 시행유예, 다음 6개월간은 절반만 폐지, 1년 후에는 전부 폐지하는 방식으로 빨리 파는 사람이 이익이 되게 하면 매물 유도가 될 것”이라고 밝혔다.
아울러 “장특공제 부활 못 하도록 법으로 명시해 두면 정권교체가 되더라도 대통령이 마음대로 못 바꿀 것”이라며 제도적 영구화 의지까지 천명했다.
세금 부담 증가 폭은 상당하다. 서울 압구정동의 한 재건축 아파트는 최근 10년간 20억 원대에서 80억 원대 후반으로 올라 양도차익이 60억 원을 넘는다.
현행 제도를 적용하면 양도세가 약 5억 원 수준이지만, 공제가 폐지되거나 2억 원 한도로 축소되면 20억 원 이상으로 치솟을 수 있다.
서울에서 10년 이상 실거주한 1주택자조차 현행 2,800만 원 수준의 세금이 4억 원대로 급증할 수 있다는 시산도 나온다.
거래 위축 vs. 제한적 영향…전문가 시각 엇갈려
부동산 전문가들은 장특공제 손질이 시장 거래를 장기간 위축시킬 수 있다고 분석했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “새집으로 옮겨 가기 위한 비용 부담이 급격히 늘어날 것이고, 이는 유예 기간을 둔다고 해결될 문제가 아니다”라고 지적했다.
반면 심형석 법무법인 조율 수석위원은 “1주택자의 대다수가 기존 보유 주택에 실거주할 가능성이 높아 시장에 미치는 영향은 제한적”이라며 “전월세 물건이 부족한 상황에서 1주택자가 무주택자로 돌아서는 경우는 극히 일부”라고 말했다. 다만 이주를 포기한 비거주 1주택자들이 실거주로 전환할 경우 전월세 공급이 더욱 줄어들 수 있다는 우려도 병존한다.
김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “양도세 강화 자체만으로는 버티기를 선택하는 사례가 많을 것”이라며 “7월 세법 개정안에 담길 보유세 강화 수위에 따라 시장 변화 방향이 달라질 수 있다”고 내다봤다. 결국 이번 장특공제 개편의 실효성은 종합부동산세 등 보유세 정책과의 조합에 달려 있다는 분석이 지배적이다.
