"강남 집 부럽다고요? 이젠 완전 골칫덩이예요"… 골머리 앓는 집주인들, 도대체 무슨 일이

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서울 강남권 부동산 시장이 다시 얼어붙고 있다. 정부가 보유세 강화를 공식화하면서 고가주택 보유자들이 세금 부담에 시달리고 있다.

특히, ‘똘똘한 한 채’를 보유한 1주택자들까지도 세부담이 커지면서 매도나 증여를 고민하는 이들이 늘고 있다.

최근 발표된 10·15 부동산 대책은 세제 개편을 예고하며 시장에 강한 신호를 줬다. 여기에 자금 출처 조사 확대 방침까지 겹치면서, 거래는 줄고 매도 상담만 급증하는 분위기다.

고가주택 보유자, 세금 공포에 ‘멘붕’

서울 서초구 반포동의 한 중개업소 대표는 “요즘은 집을 사겠다는 사람보다, 팔고 싶은데 방법을 몰라 상담하러 오는 집주인이 더 많다”고 전했다.

고가 아파트를 보유한 1주택자도 예외는 아니다. “집값이 올라 보유세가 2천만 원에서 3천만 원까지 나오는 경우가 드물지 않다”며, “은퇴자나 일반 직장인들에게는 감당하기 벅찬 수준”이라고 이 중개업소 대표는 설명했다.

정부는 보유세 인상의 필요성을 연이어 언급하고 있다. 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난달 “고가의 1주택자도 납세 능력에 따라 응분의 세금을 부담해야 한다”고 밝혔다.

이러한 정책 방향에 대해 한 중개업소 대표는 “고가주택 보유자들 입장에선 문재인 정부 시절과 다르지 않게 느껴진다”며, “규제가 다시 시작됐다는 위기감이 퍼지고 있다”고 말했다.

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거래 절벽이 이어지면서 일부 집주인들은 자녀에게 증여하는 방법도 검토하고 있다. 하지만 세금 문제는 여기서도 벽으로 작용한다.

김종필 세무사는 “다주택자들이 내년 5월 양도세 중과 유예가 종료되기 전에 매도 또는 증여를 고민하고 있다”며, “보유세는 계속 오를 것으로 보이지만, 증여 시 취득세 등 비용도 만만치 않아 쉽게 결정을 못 내리고 있다”고 말했다.

실제 집합건물 증여 건수는 눈에 띄게 증가했다. 대법원 등기정보광장에 따르면, 서울의 증여 건수는 지난 9월 881건으로 전월 대비 36.5% 늘었다.

보유세 강화는 고가주택 소유자들에게 큰 세금 부담을 주고 있습니다.

부동산 가격 상승이 기대되는 성수동, 한남동 등 한강변 고가주택 보유자들도 부담은 마찬가지다. 중개업계는 “세금이 얼마나 더 오를지 몰라 불안해하는 분위기”라고 전했다.

국세청도 강도 높은 세무조사에 들어갔다. 지난 1일, 서울의 초고가 아파트 거래자, 외국인, 미성년자 등 104명을 대상으로 자금 출처 세무조사에 착수했다.

임광현 국세청장은 “시장 상황이 안정될 때까지 조사 건수와 대상을 대폭 확대하겠다”고 밝혔다.

국세청에 따르면, 2020년부터 2023년까지 부동산 거래 관련 세무조사는 점차 감소해왔지만, 올해는 다시 증가할 것으로 예상된다. 특히 고가주택 거래에 대한 양도세 탈루 조사 비중이 전체의 90%에 육박하는 것으로 나타났다.

시장에서는 다주택자들이 내년 5월 전후로 매물을 내놓을 가능성이 높다고 본다. 연말부터 거래량이 일시적으로 증가할 수 있다는 전망도 있다.

신한프리미어의 우병탁 전문위원은 “10·15 대책은 사실상 양도세 중과 유예가 끝나기 전에 집을 정리하라는 신호로 해석될 수 있다”며, “세금 부담이 커지기 전에 움직이려는 수요가 나타날 것”이라고 설명했다.

하지만 제도가 시행된 이후에는 오히려 양도세가 높아져 거래가 더 위축될 수 있다는 우려도 있다. 정부의 세제 개편 방향이 어떻게 정리될지에 따라 시장 반응이 달라질 것으로 보인다.

정부는 ‘보유세 강화, 거래세 인하’라는 큰 틀의 세제 개편 방침을 유지하고 있다. 그러나 고가 1주택자의 장기보유특별공제 축소 가능성까지 언급되며 시장의 불확실성이 커지고 있다.

당장 다음 달 발표될 공시가격 현실화율, 12월 정부 업무계획 발표 등이 주요 분기점이 될 것으로 예상된다.

김종필 세무사는 “보유세와 양도세 부담이 동시에 커질 수 있는 상황에서 고가주택 보유자들은 증여와 매도 사이에서 치열하게 셈을 하고 있다”고 말했다.

정책이 정리되기 전까지 강남권을 비롯한 고가주택 시장의 불확실성은 당분간 이어질 것으로 보인다.