서울 아파트 시장에서 초고가와 중저가 거래 비중이 동시에 확대되는 이례적 양극화 현상이 포착됐다. 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 2026년 5월 서울 아파트 거래 중 20억원 이상 가격대 비중은 13.6%로 1월 대비 3.2%포인트 상승했다. 같은 기간 3억원 이상~6억원 미만 비중도 15.8%에서 19.5%로 2.7%포인트 커졌다.
반면 거래 비중이 가장 큰 6억원 이상~9억원 미만 구간은 23.8%로 여전히 1위를 유지했으나, 1월 대비 3.5%포인트 줄어들었다. 초고가와 중저가가 동시에 오르고, 중간 가격대는 오히려 축소되는 구조적 변화가 뚜렷해진 것이다.
강남3구·용산, 20억 이상 거래 절반 넘어
20억원 이상 초고가 거래 비중 확대는 강남3구와 용산구가 주도했다. 강남구는 58.1%에서 72.9%로 14.8%포인트 올랐고, 서초구는 53.6%에서 71.1%로 17.5%포인트 상승했다. 송파구는 36.1%에서 54.9%로 18.8%포인트 급등하며 강남3구 중 상승 폭이 가장 컸다.
용산구도 47.6%에서 55.2%로 7.6%포인트 확대됐다. 강남구와 서초구는 거래의 70% 이상이 이미 20억원을 웃돌며, 해당 지역 아파트 시장이 사실상 초고가 중심으로 재편되고 있음을 보여준다.
비강남권선 ‘살 수 있는 집’ 중저가로 몰려
강남권과 반대로, 비강남권 일부 지역에서는 3억원~6억원 미만 거래 비중이 큰 폭으로 늘었다. 광진구는 15.6%에서 36.3%로, 관악구는 15.6%에서 30.6%로 각각 두 배 수준으로 뛰었다. 동작구도 1.0%에서 10.2%로 확대됐다.
직방 김은선 빅데이터랩장은 “전세 매물 부족과 임대차 시장 불안이 이어지는 상황에서 일부 수요가 매매시장으로 이동하는 데다, 대출규제 환경에서 자금 조달이 가능한 가격대 중심으로 거래가 이뤄지며 지역별 거래 구조 차이가 나타난 것으로 보인다”고 말했다.
반도체 벨트 용인·화성, 고가 구간 비중 확대
경기도에서는 반도체 산업벨트로 주목받는 용인시와 화성시의 고가 거래 비중이 두드러지게 늘었다. 용인시의 9억원 이상 거래 비중은 19.0%에서 28.3%로 9%포인트 이상 확대됐다. 화성시(동탄 포함)도 6억~9억 미만 구간이 37.5%에서 38.4%로, 12억~15억 미만 구간이 4.8%에서 7.9%로 각각 상승했다.
직방은 이를 서울 접근성과 함께 반도체 클러스터 조성 기대감이 고가 거래 비중 확대를 견인한 결과로 해석했다. 동탄 일부 단지는 한 달 새 거래가격이 17억~18억원에서 20억5,000만원까지 뛰며 신고가를 경신했고, 호가는 최대 25억원까지 치솟아 정부가 규제지역 지정 검토에 나선 것으로 알려졌다.
김은선 랩장은 “향후 시장에서는 금리와 대출규제, 가계부채 관리 기조 등 금융 환경 변화가 거래에 영향을 미치는 주요 변수”라며 “거래 여건 변화에 따라 지역·가격대별 거래 구조에도 변화가 나타날 수 있다”고 전망했다.
