“갑자기 천만원을 어디서 구해요”… 고령 1주택자 ‘초비상’, 7.7만명 집까지 내놨다

서울 공동주택 공시가격 상승
강남 아파트 보유세 천만원 증가
서울 아파트 매물 7만7천 건

국토교통부가 17일 발표한 공동주택 공시가격이 서울 부동산 시장에 뇌관으로 작용하고 있다.

지난해 서울 아파트 가격 급등의 여파로 올해 서울 전체 공시가격이 18.67% 상승하면서, 강남권 고가 아파트 보유자들의 세금 부담이 연간 1000만원 이상 증가하는 ‘보유세 폭탄’ 사태가 현실화됐다.

특히 강남3구(강남·서초·송파)의 공시가격 상승률은 24.7%로 전국 최고치를 기록했으며, 한강벨트 8개 구도 23.13% 급등했다. 이는 2021년(19.91%) 이후 5년 만의 최고 수준으로, 전년(7.85%) 대비 상승폭이 두 배 이상 확대된 수치다.

국토부의 보유세 추정 결과, 서울 강남구 압구정동 신현대 9차 아파트(전용 111㎡)의 경우 올해 공시가격이 47억2600만원으로 작년(34억7600만원)보다 36.0% 올랐다.

이에 따른 보유세는 2919만원으로 전년(1858만원) 대비 1061만원 증가하며 57.1%의 급등률을 보였다. 서초구 반포동 래미안 원베일리(84㎡)도 보유세가 1829만원에서 2855만원으로 1026만원(56.1%) 상승했다.

송파구 잠실엘스는 277만원(47.6%), 마포구 마포래미안푸르지오는 150만원(52.1%), 성동구 서울숲 리버뷰자이는 168만원(54.6%)씩 보유세가 각각 증가할 전망이다.

강남3구 ‘보유세 폭탄’… 종부세만 800만원 증가

보유세 급증의 핵심은 종합부동산세 부담 확대다. 압구정 신현대 9차의 경우 재산세는 743만원에서 949만원으로 206만원 증가한 반면, 종부세는 1115만원에서 1970만원으로 855만원이나 급증했다.

공시가격 상승률(36.0%)보다 보유세 증가율(57.1%)이 훨씬 높은 이유는 누진세율 구조 때문이다. 공시가격이 고가 구간으로 진입하면서 종부세율이 급격히 상승한 것이다.

한강벨트 권역도 예외는 아니다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오의 종부세는 27만원에서 124만원으로 4.6배 폭증했으며, 성동구 서울숲 리버뷰자이도 42만원에서 141만원으로 3.4배 증가했다.

이는 공시가격 상승으로 종부세 과세 기준선(6억원)을 넘어선 물건들이 급증했음을 의미한다. 반면 강북구 미아동 두산위브 트레지움(공시가 7.8% 상승)의 보유세는 65만원에서 69만원으로 4만원(7.2%) 증가에 그쳤다.

양도세 중과 앞두고 매물 37% 급증… 급매 속출

보유세 급등 우려는 이미 시장에 영향을 미치고 있다. 정부가 2월 다주택자 양도세 중과 유예를 5월 9일부로 종료하겠다고 밝힌 이후, 서울 아파트 매물이 연초 대비 37% 급증해 약 7만7천 건에 달한다.

특히 강남구 압구정에서는 고점(53~54억원) 대비 6억원 낮춘 47억원 급매가 나왔으며, 강동구 둔촌동에서는 고점(33억원) 대비 15~20% 하락한 27~28억원에 거래가 성사되고 있다.

가격 상승세도 급격히 둔화됐다. 서울 아파트 주간 상승률은 1월 0.91%에서 2월 0.66%, 3월 첫째주 0.09%, 둘째주 0.08%로 하락했다.

강남3구와 용산구는 최근 3주 연속 하락세를 기록 중이며, 강남구의 지난달 상승률은 0.04%로 서울 자치구 중 최저 수준이다. 공시가격은 25~36% 급등했지만, 실거래가는 오히려 하락하는 역설적 상황이 전개되고 있는 것이다.

전문가 “고령 1주택자 매물 확산 우려”… 가격 조정 신호

업계 전문가는 “강남 3구와 마포, 용산, 성동 등 한강 인접 자치구의 보유세 부담이 커질 것으로 예상된다”며 “현재 강남권 중심으로 나타난 고령 1주택자의 매물 출회가 주변 지역으로 확산할 가능성이 있다”고 경고했다.

실제로 연간 1000만원 이상의 보유세 증가는 은퇴 후 소득이 제한적인 고령 1주택자들에게 큰 부담으로 작용할 수밖에 없다.

부동산 전문가들은 공시가격 폭등이 ‘종이 자산’ 증가일 뿐 실거래 시장과는 괴리가 크다고 분석한다.

공시가격 적정화 과정이 진행되는 동안 실제 시장에서는 양도세 중과 회피와 보유세 부담 증가로 매물이 쏟아지면서 가격 조정 압력이 커지고 있는 것이다.

시장에서는 이제 마지노선이라는 천정설이 확산되고 있으며, 향후 보유세 고지서가 발송되는 7~9월 이후 매각 압박이 더욱 심화될 것으로 전망된다.

공시가격 상승과 실거래가 하락이라는 엇갈린 흐름 속에서, 서울 부동산 시장은 본격적인 조정 국면에 진입할 가능성이 높아지고 있다.