서울 아파트 청약 시장에서 중소형 면적 쏠림 현상이 4년째 심화되고 있다.
올해 1월부터 지난 27일까지 서울에서 분양한 아파트 중 전용면적 85㎡ 이하의 1순위 평균 청약 경쟁률은 36.8대 1로 집계된 반면, 85㎡ 초과 경쟁률은 6.9대 1에 그쳤다.
불과 5년 전 대형 면적이 342.8대 1의 폭발적 경쟁률을 기록하던 것과는 정반대의 모습이다.
부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈 데이터를 분석한 결과, 집값 상승기였던 2021년까지만 해도 전용 85㎡ 초과 경쟁률(342.8대 1)이 이하(110.7대 1)의 3배를 넘었다.
그러나 2023년을 기점으로 판도가 완전히 역전됐고, 2024년에는 85㎡ 이하(137.5대 1)가 초과(13.0대 1)의 10배를 웃도는 기록적 격차를 보였다.
분양가 급등과 대출 한도 제한의 이중고
중소형 쏠림의 가장 큰 요인은 분양가 상승과 대출 규제다.
주택도시보증공사(HUG)에 따르면 2월 기준 서울 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 5,264만원으로 전년 동월(4,428만원) 대비 18.9% 급등했다. 동시에 서울 공시가격도 18.67% 상승하며 전국 최고 상승률을 기록했다.
여기에 지난해 발표된 ’10·15 대책’은 주택 가액별 대출을 제한해 분양가 15억원 초과 시 대출 한도를 4억원으로, 25억원 초과 시에는 2억원으로 묶었다.
지난해 11월 기준 신축 아파트 평균가가 18억 5,144만원에 달하는 상황에서, 85㎡ 초과 면적은 막대한 현금 없이는 접근이 사실상 불가능해졌다.
반면 상대적으로 총액이 낮은 85㎡ 이하는 6억원 대출 한도 내에서 자금 계획 수립이 가능해 수요가 집중되고 있다.
공급 절벽 속 대형 ‘희소성 무용론’
올해 들어 현재까지 서울에서 공급된 85㎡ 이하는 430가구인 반면 85㎡ 초과는 25가구에 불과해 17배의 공급 편중이 발생했다. 지난해에도 85㎡ 이하 1,722가구 대 85㎡ 초과 222가구로 격차가 컸다.
부동산R114 분석에 따르면 올해 서울 입주 예정량은 2만 7,000가구로 전년의 절반 수준이며, 내년에는 1만 7,000가구까지 감소해 연간 적정 수요량(4만 6,640가구)의 30% 수준에 그칠 전망이다.
리얼투데이 구자민 연구원은 “통상 공급 물량이 적으면 희소성 때문에 경쟁률이 높게 나타나지만, 제한적 공급에도 85㎡ 초과가 한 자릿수 경쟁률에 머물면서 대형 면적에 대한 시장 수요 자체가 현격히 줄었다”고 진단했다.
실제로 강남3구 등 상급지에서도 현금 보유자 위주로만 수요가 제한되면서 가격 조정 압력이 커지고 있다.
1·2인 가구 증가로 중소형 선호 구조화
인구 구조 변화도 중소형 쏠림을 가속화하고 있다. 1·2인 가구 증가로 실용성을 중시하는 주거 트렌드가 확산되면서 중소형 수요의 구조적 기반이 마련됐다.
2월 기준 서울 아파트 매물은 5만 6,000건에서 7만 1,000건으로 한 달 만에 30% 가까이 폭증했으며, 성동구(48.5%), 마포구(34.7%) 등에서 매물 쌓임 현상이 확인되고 있다.
부동산 전문가는 “핵심지 가격이 현금 보유자 위주로만 수요가 제한되면서 가격 조정이 불가피할 것”이라며 “당분간 청약 시장에서 중형 이하 면적을 선호하는 현상이 계속 이어질 가능성이 크다”며 중소형 쏠림의 중장기 지속을 전망했다.
3월 첫째 주 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.09%로 5주 연속 둔화하며 지난해 9월 이후 최저 수준을 기록했다.
