올해 1분기 서울 초고가 아파트 매매 시장이 사실상 실종된 반면, 월 1000만원을 웃도는 고가 월세 계약은 급증한 것으로 나타났다.
보유세 부담 급증과 주택담보대출 규제가 맞물리면서 초부유층의 주거 전략이 ‘매매 보유’에서 ‘임차 거주’로 빠르게 재편되고 있다.
100억 매매 73% 급감…나인원한남도 가격 하락
10일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1분기 서울에서 100억원 이상 아파트 매매 거래는 단 3건에 그쳤다. 전년 동기 11건 대비 73% 급감한 수치다.
거래 단지도 용산구 한남동 나인원한남(전용 244㎡, 156억5000만원·140억4000만원)과 강남구 압구정동 신현대11차(전용 183㎡, 110억원) 두 곳뿐이었다.
지난해 1분기에는 한남더힐·래미안원베일리·아크로리버파크·아크로서울포레스트 등 다수 단지에서 거래가 성사됐던 것과 대조적이다.
가격도 내림세를 보였다. 나인원한남 전용 244㎡는 지난해 8월 167억원에 거래됐지만, 올해 1분기에는 140억~156억원대에 머물렀다.
거래 감소의 핵심 배경은 보유세 인상 압박이다. 올해 서울 공동주택 공시가격이 18.67% 상승하면서 2021년 이후 5년 만에 최고 상승폭을 기록했다.
강남3구(강남·서초·송파)는 24.7% 뛰었으며, 강남권 집주인의 보유세는 40~50% 증가할 것으로 예상된다. 실제로 서초구 반포동 래미안원베일리 전용 84㎡의 경우 공시가격이 34억3600만원에서 45억6900만원으로 33% 오르며 보유세가 1829만원에서 2855만원으로 56.1% 급증할 전망이다.
공정시장가액비율이 아직 확정되지 않아 시행령 개정만으로도 세 부담이 더 커질 수 있다는 점에서 관망세는 당분간 지속될 가능성이 높다.
빠진 매매 수요, 초고가 월세가 채웠다
매매 시장에서 빠져나간 수요는 고가 월세 시장으로 흘러들었다. 올해 1분기 월 1000만원 이상 아파트 월세 계약은 64건으로 전년 동기 대비 31% 증가했다.
특히 월 2000만원 이상 초고가 월세는 14건으로 1년 전의 2.8배에 달했다. 최고가는 아크로서울포레스트 전용 198㎡로, 보증금 5억원에 월세 2900만원을 기록했다. 포제스한강(월 2700만원)·아페르한강(월 2500만원) 등도 뒤를 이었다.
수요층은 가상자산 보유 자산가, 외국계 기업 고위 임원, 연예인 등으로 파악된다. 100억원 이상의 목돈을 부동산에 묶어두는 대신 금융 자산으로 운용하면서 월세를 내는 방식이 보유세 회피와 자금 유동성 확보 측면에서 유리하다는 판단이 확산되고 있다는 분석이다.
