못 사서 난리라더니 “11년 만에 최악의 위기”… 정부까지 나섰지만 ‘글쎄’

지방 부동산 침체 악순환 심화
정부 대책에도 실효성 논란 여전

완공까지 마친 아파트가 팔리지 않는 이른바 ‘악성 미분양’ 물량이 11년 4개월 만에 최대치를 기록했다.

한때는 “집값이 오르기 전에 사야 한다”며 매물 쟁탈전까지 벌어졌던 시장이 이제는 공급 과잉과 거래 절벽으로 바뀌었다. 정부가 부랴부랴 해법을 내놨지만, 시장의 반응은 냉담하다.

국토교통부가 3월 31일 발표한 ‘2월 주택 통계’에 따르면, 준공 후에도 팔리지 않은 미분양 아파트는 2만3722가구에 달했다.

이는 전월보다 850가구(3.7%) 늘어난 수치로, 2013년 10월(2만4667가구) 이후 가장 많은 수치다.

미분양 주택은 전반적으로는 줄었지만, ‘악성 미분양’은 오히려 3.7% 증가했다. 지난해 8월 이후 19개월째 상승세가 멈추지 않고 있다.

특히 지방의 상황은 심각하다. 전체 준공 후 미분양 물량 중 80.8%인 1만9179가구가 지방에 몰려 있다.

대구·경북·부산 등 주요 도시에서 미분양이 폭증하며 지역 경기 침체까지 불러오고 있다.

거래는 서울만 ‘반짝’… 지방은 ‘끝없는 추락’

수도권 고가 아파트는 여전히 활발한 거래가 이어지는 반면, 지방은 거래 절벽 상태다.

국토부에 따르면, 지방의 2월 주택 인허가는 5500가구로 전년 동기 대비 60.7% 감소했고, 착공과 분양도 각각 25.9%, 61.6% 줄어드는 ‘트리플 감소’ 현상을 보였다.

실제 거래 사례에서도 침체의 깊이가 드러난다.

대구 달서구 ‘월성래미안’ 아파트는 3억1000만 원에 거래되며 최고가 대비 2억7000만 원이 떨어졌다. 부산 강서구 명지동 ‘엘크루솔마레’도 최고가 대비 2억3500만 원이 빠졌다.

전문가들은 이 같은 현상이 당분간 지속될 것으로 본다.

심형석 우대빵부동산연구소 소장은 “지방 주요 도시에서조차 미분양이 늘고 있어 집값 회복이 어려울 것”이라고 내다봤다.

정부 나섰지만… “땜질 처방에 그칠 듯”

정부는 미분양 해소를 위해 직접 아파트를 사들이고, 우대금리를 제공하는 등의 대책을 내놨다. 부산·대전·안산 등에서는 철도지하화 사업도 함께 추진된다.

하지만 전문가들은 이 같은 대책이 근본적인 해결책이 되지 못한다고 지적한다. 권대중 서강대 교수는 “3000가구 매입은 상징적 조치일 뿐, 전체 악성 미분양 규모에 비하면 미미한 수준”이라고 말했다.

임재만 세종대 교수는 “수요가 없는 집을 사들여도 근본 문제가 해결되지는 않는다”며 “건설사 살리기로 보일 뿐”이라고 비판했다.

고준석 연세대 교수 역시 “잘못된 입지에 집을 지어놓고 안 팔린다고 정부가 대신 사주는 식은 잘못된 시그널”이라며, “일부만 구제하면 형평성 논란도 커질 수 있다”고 지적했다.

전문가들은 양도소득세 면제, 취득세 감면 등 세제 혜택 확대와 함께, 지방 인프라 확충을 통한 정주 여건 개선이 병행돼야 한다고 강조했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “정부의 대책이 시장 기대에 미치지 못하면 수요자들은 움직이지 않는다”고 설명했다.

송승현 도시와경제 대표는 “공공뿐 아니라 민간에서도 미분양 주택을 매입할 수 있도록 규제를 풀어야 한다”며 “지방도 사람이 살 만한 곳이 되어야 수요가 생긴다”고 말했다.

결국 이번 미분양 사태는 단순한 건설 경기 침체로 보기 어렵다는 지적이 나온다. 지역 경제의 침체와 인구 감소 등 구조적인 문제가 복합적으로 작용한 결과라는 분석이다.

시장에서는 단기적인 매입 대책보다 주거 수요를 유인할 수 있는 정주 여건 개선과 지역 경제 활성화 방안이 시급하다는 목소리가 커지고 있다.