“집값이 여기서 또 오를까요?” … 8년 만에 꿈틀대는 ‘시한폭탄’에 134만 가구 세입자들 ‘발칵’

전세대출 규제, 임대차 불안
의무 기간 만료, 시장 충격 가능성
임대료 상한 해제, 세입자 부담

임대차 시장의 불안이 다시 고개를 들고 있다. 2017~2018년 대거 등록된 장기 민간임대주택의 8년 의무 임대기간이 올해부터 순차적으로 끝나면서다.

임대료 인상 상한이 사라지고, 집주인들이 대거 매물을 쏟아낼 가능성이 제기되며 매매와 임대 시장 모두 불확실성이 커지고 있다. 전문가들은 전세대출 규제까지 맞물리면 세입자들의 주거 불안이 더욱 가중될 수 있다고 경고했다.

등록 임대 만료, 시장 불안 촉발

문재인 정부 시절 각종 세제 혜택을 앞세워 활성화됐던 등록임대주택의 의무 임대기간 만료가 본격화하고 있다. 국토교통부 집계에 따르면 2017~2018년에만 수십만 가구가 등록되며 민간임대주택은 2019년 220만 가구까지 늘었다.

하지만 제도 폐지와 규제 강화로 2024년 말 기준 134만 가구 수준으로 줄었고, 이제 남은 장기 임대주택 상당수가 만기 시점에 도달한 상황이다.

임대차 시장에서 그동안 유지돼온 연 5% 임대료 인상 제한도 함께 사라진다. 한 관계자는 “임대인들이 한꺼번에 임대료를 올릴 수 있다는 불안감이 세입자들 사이에서 커지고 있다”고 전했다.

비아파트 시장, 충격 더 클 수도

만료 대상 주택의 70%는 빌라, 오피스텔, 다가구 등 비아파트 유형이다. 특히 전세사기 여파로 이미 거래가 위축된 빌라 시장에서 매물이 대거 쏟아질 경우 가격 회복이 쉽지 않을 것이란 전망이 나온다.

강희창 한국임대인연합회장은 “보증보험 가입은 의무화하면서도 문턱은 높아져 집주인들이 의무 기간 종료 후 빠르게 정리에 나서고 있다”며 임대인들의 불만을 전했다.

여기에 최근 정부가 전세대출 보증 기준을 강화하고 대출 한도까지 줄이면서 임대인들이 보증금을 돌려주기 더 어려워졌다. 일부는 매물 처분에 나설 수밖에 없고, 감당이 안 될 경우 경매나 파산으로 이어질 가능성도 지적된다.

임차 수요, 매매 전환 가능성

임차료 상승과 매물 부족이 이어질 경우 세입자들이 오히려 매수로 돌아설 가능성도 거론된다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 전세금을 돌려주기 어려운 집주인들이 매물을 시장에 내놓으면서 전·월세 물건이 줄어들 수 있다고 설명했다.

그는 이어 임차인들이 부담을 피하려 매수로 이동할 수 있으며, 이는 장기적으로 집값 상승 압력으로 이어질 수 있다고 내다봤다.

앞으로 정부가 민간 임대 제도를 어떻게 손질할지가 시장의 향방을 좌우할 핵심 변수로 꼽힌다. 정책 방향에 따라 임대차 안정과 세입자 보호가 달라질 수 있다는 점에서 업계의 시선이 쏠리고 있다.