전 재산 맡겼는데 “못 돌려준다고요?”… 믿을 수 없는 상황 벌어지자 ‘피눈물’

전세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하는 세입자들이 속출하고 있다.

최근 서울의 빌라 전세 거래 중 약 4분의 1이 ‘역전세’ 거래로 나타났다. 집주인이 전세 시세 하락으로 보증금을 제때 마련하지 못하는 경우가 늘면서 벌어지는 현상이다.

정부가 관련 대출 제도를 마련했지만, 낮은 대출 한도와 복잡한 조건 탓에 실질적인 효과는 미미한 상황이다. 전세 제도를 둘러싼 구조적 문제점이 다시 도마 위에 올랐다.

서울 일부 지역 역전세 비중 절반 넘어

부동산 플랫폼 ‘다방’이 분석한 자료에 따르면, 2023년과 2024년 1~5월 사이 서울 연립·다세대 주택 전세 거래 7547건 중 24.6%(1857건)가 역전세였다.

특히 강서구는 절반이 넘는 54%가 역전세 거래였으며, 금천(45%), 구로(43%), 도봉(42%) 등도 비중이 높았다.

강서구는 전세 보증금이 평균 497만 원 하락했다. 금천(-436만 원), 구로(-269만 원), 강북(-225만 원), 도봉(-208만 원), 양천(-146만 원) 등도 하락 폭이 컸다.

반면 성동구(4.8%), 용산구(4.6%) 등은 오히려 전셋값이 오른 지역으로 집계됐다.

역전세로 인해 세입자가 계약 만료 후에도 보증금을 제때 돌려받지 못하는 상황이 실제로 발생하고 있으며, 특히 보증금 규모가 큰 지역일수록 피해는 더욱 커질 수 있다.

대출 규제 완화했지만 이용은 저조

정부는 역전세로 보증금을 반환하지 못하는 집주인을 위해 2023년 7월부터 대출 규제를 일부 완화했다.

총부채상환비율(DTI) 60%를 적용해 대출 한도를 늘렸고, 집주인이 특례보증에 가입하면 대출을 받을 수 있도록 했다.

하지만 국회 국토교통위원회 소속 이연희 의원이 공개한 자료에 따르면, 해당 제도의 활용은 매우 낮았다. 2023년 9월부터 2024년 12월까지 1년 4개월 동안 특례보증 가입 건수는 총 512건에 불과했다.

대한주택임대인협회 성창엽 회장은 “대출 요건이 완화됐다고 하지만 ‘방 공제’ 금액을 제외하면 실제로 받을 수 있는 금액이 수백만 원에 불과해 실효성이 없다”며 “보증료까지 부담하면서 대출받을 이유가 없다”고 말했다.

또한 전세 수요 자체가 감소하고 있어, 후속 세입자를 구하지 못하면 대출 요건도 충족하기 어렵다.

서울 주택 전세 거래량은 2024년 기준 전년 대비 15.4% 감소한 반면, 월세 거래량은 1.4% 감소에 그쳤다. 전세보다 월세를 선호하는 흐름이 확산되면서 빌라 전세 시장의 위축은 더욱 심화되고 있다.

세입자 대응책은 있지만, 현실은 복잡

보증금을 돌려받지 못한 세입자는 몇 가지 절차를 따라야 한다.

우선 전입신고와 확정일자를 갖추는 것이 기본이다. 계약 만료 2~6개월 전에는 계약 해지 의사를 서면으로 통보해야 하며, 보증금을 돌려받지 못한 경우 ‘임차권등기명령’을 신청해 대항력을 유지할 수 있다.

전세보증금 반환보증보험에 가입한 세입자는 등기 이후 보험사에 청구해 보증금을 받을 수 있다. 그 외에도 내용증명을 통한 공식 요청, 지급명령 신청, 전세금 반환소송 등 법적 대응 절차가 가능하다.

하지만 이러한 절차는 일반인이 혼자 처리하기에는 복잡하고 까다롭기 때문에, 전문가 상담을 받고 법률구조공단이나 변호사의 도움을 받는 것이 안전하다.

제도는 있지만, 제대로 작동하지 않는다

정부의 대출 규제 완화나 특례보증 도입에도 불구하고 실질적인 개선 효과는 크지 않다.

집주인은 대출 조건이 까다롭고 실익이 적어 참여를 꺼리고 있으며, 세입자는 보증금을 돌려받기 위해 시간과 비용을 들여야 한다.

역전세 문제는 특정 지역이나 일부 계층의 문제가 아니다. 서울처럼 상대적으로 안정된 시장에서도 나타나는 구조적 문제로, 보다 실효성 있는 제도 개선이 필요하다는 지적이 이어지고 있다.

전세 제도 전반에 대한 점검과 함께, 시장 흐름을 반영한 탄력적인 정책이 요구되고 있다.