“중국에게 韓 몽땅 점령당하게 생겼다”… 속수무책 빼앗기던 정부, 드디어 ‘전면 봉쇄령’

외국인 주택 매입에 실거주 의무 도입
수도권 30곳 거래 제한… 오피스텔은 제외
갭투자 원천 차단, 내국인 역차별 완화 기대

정부가 외국인의 수도권 주택 매입을 제한하는 규제에 나섰다. 서울과 경기, 인천 대부분 지역을 외국인 토지거래허가구역으로 지정하고, 실거주 요건을 강화했다.

외국인 투기 수요가 내국인 주거 안정에 악영향을 준다는 지적이 이어지자 강력한 대응에 나선 것이다.

수도권 30곳 외국인 매입 제한… “이제는 허가받아야 산다”

국토교통부는 21일, 서울 전역과 경기도 23개 시군, 인천 7개 구를 외국인 토지거래허가구역으로 지정한다고 발표했다. 이번 조치는 8월 26일부터 내년 8월 25일까지 1년간 적용되며, 시장 상황에 따라 연장 가능성도 있다.

앞으로 외국인이 해당 지역에서 주택을 구입하려면 지방자치단체의 사전 허가를 받아야 한다. 허가 없이 체결된 거래는 무효 처리된다.

허가를 받은 후에는 4개월 이내 입주하고 2년간 실거주해야 한다. 전세를 끼고 매입하는 ‘갭투자’는 사실상 불가능해진다.

단독주택, 아파트, 다세대주택 등 주거용 주택이 모두 규제 대상에 포함됐고, 오피스텔은 제외됐다.

이상경 국토부 1차관은 “현장 점검을 통해 실거주 여부를 확인할 계획”이라며 “의무 위반이 심각한 경우 허가 취소도 검토할 것”이라고 밝혔다.

외국인 거래 3년 새 60% 급증… 중국인 비중 73%

국토부에 따르면 외국인의 수도권 주택 거래는 2022년 4568건에서 2023년 6363건, 2024년 7296건으로 계속 증가하고 있다. 올해 1~7월 누적 거래는 이미 4400건을 넘었다.

지역별로는 경기(62%), 인천(20%), 서울(18%) 순이었다. 국적별로는 중국인이 전체의 73%, 미국인이 14%를 차지했다. 주택 유형으로는 아파트(59%)와 다세대주택(33%)이 많았다.

특히 비거주 외국인이 위탁관리인을 지정해 주택을 매입한 사례도 수도권에서만 497건이 확인됐다. 이 가운데 미국인과 중국인이 전체의 86%를 차지했다.

박준형 국토부 토지정책관은 “위탁관리 주택은 실거주 목적이 아닌 경우가 많고, 투기 가능성이 높은 거래로 분석된다”고 설명했다.

규제 비켜간 오피스텔… 실효성 논란은 여전

이번 조치에서 오피스텔이 규제 대상에서 빠진 점은 한계로 지적된다. 최근 고가 오피스텔 매입이 늘고 있는 가운데, 외국인 수요가 이쪽으로 몰릴 가능성이 있다.

대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 “오피스텔이 아파트와 비슷한 구조를 갖추고 있지만, 준주거시설로 분류돼 규제에서 제외됐다”며 “외국인의 우회 매입 통로로 활용될 수 있다”고 우려했다.

실제로 서울의 오피스텔 매매 건수는 올해 상반기에만 7022건으로 전년 대비 약 25% 증가했다.

또 외국인은 국내 금융규제를 적용받지 않아 대출 없이 자국에서 조달한 자금으로 고가 주택을 구입할 수 있다. 자금 출처 확인도 상대적으로 느슨해 ‘내국인 역차별’ 논란이 계속돼 왔다.

추가 규제 가능성도… 정부 “시장 반응 지켜볼 것”

전문가들은 이번 규제가 외국인 투기 수요 억제에 일정 부분 효과가 있을 것으로 본다. 다만 실질적인 체감 효과는 제한적일 수 있으며, 보완책이 필요하다는 의견도 나온다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “현재는 1단계 조치이며, 추후 취득세 인상 등 추가 대응이 나올 가능성이 있다”고 말했다.

실제 캐나다는 외국인의 부동산 매입을 전면 금지했고, 싱가포르는 60%의 추가 세금을 부과하고 있다. 우리 정부도 유사한 방향으로 제도를 보완할 수 있다.

정부는 이번 조치를 통해 외국인 투기 수요를 억제하고, 내국인과의 형평성 문제를 해소하겠다는 입장이다. 향후 시장 반응과 실거주 의무 이행 여부 등을 바탕으로 후속 대책도 검토할 방침이다.