“아직 철근도 안 세웠는데” .. 서울서 집 한 채 ‘수십억’ 오가더니, 과천까지 ‘들썩’

신고가 행진에 웃돈 열기 계속
과천도 강남 넘어선 기세

서울 강남 한복판, 아직 철근도 세우지 않은 아파트 한 채가 70억 원에 팔렸다. 집이 아닌 ‘권리’만 사고파는 시장에 수십억 원이 오간 것이다.

공급이 줄고 신축에 대한 집착은 강해진 지금, ‘집 한 채’의 의미가 바뀌고 있다.

공급은 줄고, 신축 선호는 뜨겁고

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1월부터 5월까지 서울에서 분양·입주권 거래가 500건에 달했다. 이는 전년도 같은 기간보다 97% 가까이 증가한 수치다.

분양권은 신축 아파트 입주권리를, 입주권은 재건축·재개발 아파트에 들어갈 권리를 뜻한다. 이들 모두 실제로 집이 완공되기도 전에 거래되며, 가격도 심상치 않다.

강남구 청담동 ‘청담 르엘’의 입주권은 지난 3월 전용 111㎡ 기준 70억 원에 손바뀜 했다. 이 외에도 삼성동 ‘아크로 삼성’, 서초구 잠원동 ‘메이플자이’, 개포동 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’ 등 강남권 주요 재건축 단지에서 50억 원을 넘는 거래가 줄을 잇고 있다.

이는 단순한 시장 이상 현상이 아니다. 서울에서 택지를 개발하기는 점점 더 어려워지고, 도시정비사업은 각종 규제에 발이 묶여 속도를 내지 못하고 있는데, 이 때문에 일반에 공급되는 물량은 제한적이며, 신축의 희소성은 더욱 커지고 있는 것이다.

실제로, 2026년부터 서울의 공급 물량은 급격히 감소할 것으로 예상된다. 이에 따라 ‘얼어 죽어도 신축’이라는 말이 심심찮게 들릴 정도로 신축에 대한 수요는 점점 더 강해지고 있다.

과천은 왜 강남을 넘어섰나

경기도 과천은 최근 집값 상승률에서 강남 3구를 능가했다. 올해 누적 상승률만 5.53%에 달해 송파구나 강남구(5.21%)를 소폭 앞질렀다.

주요 원인은 재건축 기대감과 공급 부족, 그리고 ‘비규제’ 지역이라는 점이다. 특히 ‘과천주공’ 시리즈 단지는 이주 및 관리처분 인가가 속속 진행되며 가격 상승세에 불을 지피고 있다.

‘과천푸르지오써밋’은 84㎡ 기준 두 달 사이에 1억 원이 올라 24억 5000만 원에 거래됐다. 시장에서는 “25억 이하로는 팔 생각 없다”는 말도 나온다.

과천의 집값이 이처럼 빠르게 오른 배경에는 서울과 달리 투기 과열지구나 토지거래허가구역 규제가 적용되지 않는 이점도 작용하고 있다. 정책의 빈틈이 곧 가격 상승의 발판이 된 셈이다.

“청약은 그림의 떡”, 시장 변화 부추겨

업계에서는 이러한 움직임을 단순히 단기 투기 열기로만 보지 않는다. 전문가들은 “실수요자들이 청약 당첨 가능성이 낮은 상황에서 웃돈을 주고라도 분양권이나 입주권을 사는 경우가 늘고 있다”고 분석했다.

청약의 문턱은 높고 공급은 줄어들며, 도시정비사업은 속도가 더디다. 이에 따라 웃돈 거래는 더욱 활성화되고, 아직 지어지지도 않은 집이 수십억에 팔리는 현상이 현실이 되고 있다.

신축에 대한 선호, 정책의 공백, 공급의 위축. 이 삼박자가 맞물리며 서울과 수도권의 아파트 시장은 새로운 패러다임으로 진입하고 있다. ‘집을 산다’는 개념이 아니라 ‘권리를 산다’는 개념이 더욱 뚜렷해지는 시점이다.