수도권 2기 신도시 아파트값이 2021년 폭등기 고점을 대부분 회복하지 못한 것으로 나타났다.

부동산R114가 2020~2026년 2기 신도시 가구당 평균 매매가를 분석한 결과, 올 2월 기준 2기 신도시 전체 평균은 8억7647만원으로 2021년 고점(9억6058만원)보다 8411만원 낮은 수준이다.

당시 고점에 매수한 수요자는 여전히 손실을 보고 있는 셈이다. 2021년 고점을 넘어선 곳은 판교와 위례 단 두 곳뿐이다.

판교·위례 ‘나 홀로 고점 돌파’…양주는 27% 폭락

2기 신도시 가운데 올 2월 기준 2021년 고점을 돌파한 곳은 판교와 위례뿐이다. 판교는 2021년 대비 1억7000만원가량 올랐고, 위례는 8800만원 상승했다.

두 지역은 강남 접근성과 우수한 학군·생활 인프라를 앞세워 수요가 꾸준히 유입된 결과다. 반면 양주신도시의 2월 평균 매매가는 4억3795만원으로, 2021년 고점(5억9456만원)에서 1억6000만원 이상 빠졌다.

하락률은 27%에 달한다. 양주는 2020~2021년 매매가가 72.7% 급등하며 1·2기 신도시 전체 상승률 1위를 기록했지만, 고점 이후 낙폭도 가장 컸다. 파주와 김포신도시도 전고점 회복까지 1억원 이상의 추가 상승이 필요한 상황이다.

동탄·광교, 고점 회복 임박…교통·산업 인프라가 변수

동탄과 광교는 2021년 고점 대비 4000만~5000만원 낮은 수준으로 회복이 임박한 상태다. 특히 동탄은 GTX-A 노선 개통 기대감과 반도체 산업단지 개발 영향으로 2026년 3월 첫째 주 기준 경기 비규제지역 주간 상승률 1위를 기록했다.

동탄역린스트라우스 전용 93.8㎡는 14억1000만원에 신고가를 경신하며 상승세를 주도했다. 2기 신도시 내 가격 순위도 재편되고 있다.

2021~2023년에는 ‘판교→광교→위례’ 순이었으나, 2024년부터는 ‘판교→위례→광교’로 바뀌고 있다. 위례가 광교를 제치고 2위로 올라선 것이다.

전문가들은 2021년 폭등기 이후 침체기를 거치며 강남권과 경부권 라인의 독주 구조가 굳어졌다고 분석한다.

부동산 전문가들은 “일자리, 인프라, 교통여건, 수요 등에서 강남·경부권 지역과 그렇지 않은 신도시 간 격차가 더 크게 벌어지고 있으며, 정주 여건이 우수한 지역으로 자본 집중이 심화되고 있다”고 분석했다.

2026년 2월 전국 주택 매매·전세·월세가 트리플 상승을 기록했음에도 상승 동력은 서울 강남 3구, 목동 등 핵심지가 주도하고 있다.

신도시 내에서도 교통·산업 인프라 개선 여부가 가격 회복의 핵심 변수로 작용하는 만큼, 수요자들의 옥석 가리기는 더욱 치열해질 전망이다.