“요즘 누가 고층으로 이사 가나요” … 로열층 불패 흔들리나, 아파트 1층 틈새 자산으로 급부상

‘로열층 불패’ 공식 흔들린다

고층이 곧 자산 가치라는 공식이 흔들리고 있다. 2026년 현재 신도시 신축 단지를 중심으로 아파트 1층 매물에 대한 수요가 빠르게 재편되고 있다.

저렴한 진입 가격과 특화 설계, 층간소음 분쟁으로부터의 해방이 맞물리며 1층이 실속형 투자자와 실거주자 모두에게 새로운 선택지로 주목받고 있다.

중간층 대비 10% 저렴…초기 수익률에서 압도적 우위

1층 아파트의 가장 큰 무기는 진입 비용이다. 통상 1층 매매가는 중간층 대비 약 10% 낮게 형성된다.

3억 원짜리 아파트라면 1층은 2억 7,000만 원에 매수할 수 있어, 대출 이자와 초기 자본금을 고려한 실질 수익률 측면에서 중간층보다 유리하다.

고금리 기조가 지속되는 현 상황에서 이자 부담을 줄이려는 첫 집 마련 수요자와 신혼부부들 사이에서 1층 매물은 나오는 즉시 소진되는 흐름을 보이고 있다.

하락장에서도 이미 낮게 형성된 가격 덕분에 낙폭이 상대적으로 작다는 점도 방어적 투자 측면에서 강점으로 꼽힌다.

테라스·필로티 설계…신축 1층은 ‘다른 상품’이다

과거 어둡고 습하다는 인식은 최신 신축 단지에서 더 이상 유효하지 않다. 최근 신도시 신축 단지들은 1층에 전용 테라스나 소형 마당을 제공하는 설계를 채택하는 사례가 늘고 있다.

이는 단독주택의 장점을 아파트 구조 안으로 흡수한 것으로, 특정 수요층에게는 중간층보다 높은 프리미엄을 형성할 수 있는 요소다.

지상 1층을 주차 공간 등으로 비워두는 필로티 구조 덕분에 실제 거주층 높이가 과거 2~3층 수준으로 높아져 보안과 사생활 침해라는 저층의 고질적 문제도 상당 부분 해소됐다. 다만 전문가들은 신축 프리미엄 자체가 수십 년 후 감가상각 위험을 내포한다는 점도 함께 고려해야 한다고 지적한다.

층간소음 해방·고령화 수요…1층 수요층은 더 넓어진다

층간소음이 사회적 갈등으로 본격 대두되면서 아래층 눈치를 볼 필요 없는 1층의 심리적 가치가 재평가받고 있다. 어린 자녀를 둔 맞벌이 부부들에게 1층은 층간소음 스트레스가 없는 희소 자산이다.

유모차 이동과 등하교 시 엘리베이터 대기가 필요 없는 편리한 동선도 바쁜 현대인의 시간 비용을 절감해 주는 실질적 이점으로 작용한다.

고령화 사회 진입과 함께 계단·엘리베이터 이용이 불편한 노약자층의 저층 수요도 점차 견고해질 것으로 전망된다. 반면 중간층이 여전히 매매 유동성이 높고 환금성 측면에서 안정적이라는 점은 변하지 않는 사실이다.

부동산 전문가들은 “1층 아파트가 모든 상황에서 중간층을 압도한다는 주장은 과장된 측면이 있으며, 신도시 간 입지 격차와 배후 수요를 먼저 따져야 한다”면서도 “신축 설계 개선과 고령화 트렌드가 맞물리며 1층의 자산 가치 재평가 흐름은 분명 진행 중”이라고 분석했다.

2026년 노후계획도시 정비 특별법 시행으로 신도시 재건축 기대감이 높아진 가운데, 저렴한 진입가와 실거주 만족도를 동시에 확보할 수 있는 1층은 실속파 수요자에게 유효한 전략적 선택지로 자리매김하고 있다.