유주택자 청년층도
집값 오르면 압박 커진다
50대 이상과 정반대
주택가격 상승이 청년층에겐 ‘소비 압박’, 고령층에겐 ‘자산 호재’로 작용하는 세대 역설이 확인됐다.
한국은행 경제모형실은 ‘BOK 이슈노트’에서 “주택가격이 1% 상승할 때 25~39세는 소비가 0.3%, 40대는 0.2% 감소하는 반면 50세 이상은 통계적으로 유의한 소비 감소가 나타나지 않았다”고 밝혔다.
가계금융복지조사 미시자료를 활용한 패널 회귀분석 결과로, 통상적 경제학 이론인 ‘자산효과’가 세대별로 정반대로 작동하는 현상이 실증된 것이다.
해당 보고서는 집값이 5% 오르는 시나리오에서 50세 미만 가계의 경제적 후생(체감 경제수준)은 평균 0.23% 악화되는 반면, 50세 이상은 0.26% 개선되는 구조모형 분석 결과를 제시했다.
이는 ‘집값 상승=소비 확대’라는 기존 통념이 한국 사회 전 연령대에 동일하게 적용되지 않음을 의미한다.
청년층 압박 커진다… 유주택자도 소비 위축
한은은 주택가격 상승이 소비에 미치는 경로를 크게 네 가지로 구분했다.
자산가치 상승에 따른 ‘자산효과’, 담보가치 증가로 인한 ‘유량효과’, 대출 원리금 상환 부담 확대로 인한 ‘저량효과’, 그리고 향후 주택 구매를 위한 저축 증가를 의미하는 ‘투자효과’다.
주 차장은 “무주택자는 향후 주택 투자 시 지불해야 하는 금액이 커지기 때문에 미리 저축을 늘리고 소비를 줄이는 투자 효과가 발생하며, 더 많은 대출을 받아야 하는 주택 매수자의 경우 원리금 상환 부담 증가로 소비가 제약되는 절약 효과도 있다”고 설명했다.
특히 자산 축적이 충분하지 않은 젊은층일수록 이러한 투자 확대와 부채 부담 경로가 크게 작용한다는 분석이다.
주목할 점은 50세 미만 유주택자조차 집값 상승 시 소비를 줄이는 경향을 보였다는 것이다. 소득 대비 원리금 상환 부담이 높고, 더 큰 집으로 이동하려는 ‘주거 사다리’ 상향 유인이 강해 집값이 오를수록 오히려 소비 제약이 확대됐다.
50세 이상은 ‘월세·갭투자’ 자산효과 톡톡
반면 50세 이상 가계는 주거 상향 이동 유인이 상대적으로 작고, 전월세 임대용 주택을 포함한 다주택자 비중이 높아 자산가치 상승효과가 더 크게 작용했다.
한은은 “월세 투자자와 갭투자 유형이 고령층 체감 경제수준 개선에 상당 부분 기여한 것으로 나타났다”고 분석했다.
이는 이미 최종 거처에 정착한 고령층이 추가 주택 매입 압박 없이 순수하게 자산가치 상승 혜택만 누릴 수 있는 구조적 특성에서 비롯된다.
특히 임대 소득을 창출하는 다주택자의 경우 집값 상승이 월세 인상으로 연결되면서 소득과 자산 모두에서 긍정적 효과를 경험하게 된다.
집값 오르면 내수 약화·저출산 심화 경고
연구진은 집값 상승효과가 생애주기와 주거지위에 따라 차별적으로 나타난다는 점을 강조했다.
집값 상승세가 지속될 경우 청년층 소비 위축으로 내수 기반이 약화하고 높은 주거비 부담이 만혼·저출산 등 구조적 문제의 배경으로 작용할 수 있다고 경고했다.
주 차장은 “젊은층의 후생 감소는 투자 효과와 원리금 상환 부담에 따른 소비 제약에 주로 기인한 것”이라며 “주택가격 상승이 모든 가계에 동등하게 긍정적 영향을 미친다는 가정이 현실과 맞지 않는다”고 지적했다.
이번 분석은 주택정책이 단순히 가격 안정만이 아니라 세대별·주거지위별 차별적 영향을 고려한 맞춤형 접근이 필요함을 시사한다.
