고령층의 노후 자금 부족이 심각한 사회 문제로 대두되고 있다. 2024년 가계금융복지조사에 따르면 은퇴 가구 중 생활비가 부족하다고 느끼는 비중이 57.0%에 달했다.

문제는 자산은 있지만 현금이 부족한 ‘하우스 푸어’ 현상이다. 고령층 자산의 대부분이 부동산에 묶여 있어 유동성이 낮기 때문이다.

이에 전문가들은 넓은 집에서 작은 집으로 옮기는 ‘다운사이징’과 집을 담보로 연금을 받는 ‘주택연금’ 중 자신에게 맞는 전략을 선택해야 한다고 조언한다.

늘어나는 1~2인 고령 가구, 넓은 집은 부담

통계청 자료에 따르면 2023년 기준 65세 이상 1~2인 가구 비중은 81.3%로 집계됐다. 자녀가 독립한 후에도 넓은 집을 유지하는 고령층이 많다는 의미다.

하나금융연구소는 “자녀가 독립해 더 이상 넓은 공간이 필요하지 않은데도 큰 평수 주택을 유지하면서 재산세, 관리비, 유지비 등으로 연간 수백만원을 지출하는 경우가 많다”고 지적했다.

실제로 공시가격 4억 원 주택의 경우 재산세만 연간 약 17만원이 부과되며, 관리비와 수선비를 합치면 부담이 더 커진다.

전문가들은 이런 상황에서 주택 다운사이징이 효과적인 대안이 될 수 있다고 분석한다.

현재 살고 있는 집보다 작거나 저렴한 집으로 이사하면 재산세, 보험료, 유지비 등을 절감할 수 있고, 매각 차익은 부채 상환이나 저축에 활용할 수 있기 때문이다.

주택연금, 평생 거주하며 월 수령

다운사이징이 부담스럽다면 주택연금도 대안이다.

한국주택금융공사에 따르면 만 55세 이상이고 공시가격 12억 원 이하 1주택 소유자라면 주택연금에 가입할 수 있다. 부부 합산 공시가격이 12억원 이하인 2주택자도 신청이 가능하다.

주택연금의 가장 큰 장점은 평생 내 집에 거주하면서 국가가 보증하는 연금을 받을 수 있다는 점이다. 예를 들어 70세 가입자가 3억원 주택을 담보로 가입하면 매월 약 88만원을 수령한다.

부부 중 한 명이 사망해도 배우자가 동일한 금액을 계속 받을 수 있으며, 부부 모두 사망 후 연금 수령액이 집값을 초과해도 상속인에게 청구하지 않는다.

다만 주택연금도 단점이 있다. 가입 후 주택 가격이 상승해도 연금액에 반영되지 않으며, 가입자나 배우자 중 한 명은 반드시 해당 주택에 거주해야 한다. 또한 재산세와 건강보험료는 본인이 계속 부담해야 한다.

부동산 전문가들은 자신의 상황에 맞는 전략을 선택하는 것이 중요하다고 강조한다. 즉각적인 목돈이 필요하거나 투자 여력이 있다면 다운사이징이, 안정적인 월 수입을 원한다면 주택연금이 유리하다는 설명이다.

다만 다운사이징 시 양도세와 취득세 등 세금 부담이 발생할 수 있어 주의가 필요하다.

만 65세 이상은 최대 40%, 70세 이상은 최대 60%의 고령자 공제를 받을 수 있고, 15년 이상 보유 시 최대 50%의 장기보유공제가 적용되므로 세무사와 상담 후 결정하는 것이 바람직하다.