초고가 아파트는 연일 신고가인
서민 주거 공급은 내년 절반으로 ‘뚝’
“10일 사이 15억이 뛰었다고요?”
서울 서초구 ‘래미안 원베일리’ 아파트에서 전용 84.96㎡가 70억원에 거래되며 평당 2억원을 돌파했다. 불과 열흘 전만 해도 동일 면적의 거래가는 55억원이었다. 단기간에 15억원이 오른 셈이다.
하지만 고가 아파트의 신고가 행진과 달리, 부동산 시장 전반에는 위기 조짐이 뚜렷하게 나타나고 있다.
자금난에 빠진 건설사들이 사업을 중단하거나 공매로 내몰리는 사례가 늘고 있으며, 주택 공급 물량도 큰 폭으로 줄고 있다. 실수요자들의 주거 불안은 점점 커지고 있다.
반포 한 채, 열흘 새 15억 ‘껑충’
서울 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’에서 전용면적 84.96㎡(약 34평) 아파트가 70억원에 거래됐다.
공급면적 기준으로 환산하면 3.3㎡당 무려 2억661만원이다. ‘국민평형’으로 불리는 84㎡ 아파트에서 평당 가격이 2억원을 넘은 건 이번이 처음이다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이 거래는 지난 3일 이뤄졌으며, 지난달 22일 비슷한 면적의 거래가 55억원 수준이었던 것과 비교하면 불과 열흘 만에 15억원이 뛴 셈이다.
이 단지는 지난해 12월, 133.95㎡ 타입이 106억원에 거래되며 공동주택 역대 최고가 기록도 세운 바 있다.
전문가들은 “토지 거래허가구역 해제와 ‘똘똘한 한 채’ 선호가 맞물리며 반포 일대가 고가 거래를 주도했다”고 분석했다.
한편, 국토교통부가 발표한 2025년 공동주택 공시가격안에서는 강남 청담동의 ‘에테르노청담’(전용 464㎡)이 200억6000만원으로 전국에서 가장 높은 공시가격을 기록했다. 분양가는 300억원에 달한다.
실수요자는 발만 동동… 공급 절벽 본격화
하지만 무섭게 치솟는 집값과 달리, 주택 공급 기반은 크게 흔들리고 있다.
내년 전국 아파트 입주 물량은 올해(27만4360가구)보다 30% 줄어든 19만773가구에 그칠 것으로 전망된다. 특히 서울의 입주 예정 물량은 2만4462가구로, 올해 대비 절반 수준이다.
이 같은 감소는 건설사들의 착공 지연에서 비롯됐다.
주택 착공부터 입주까지는 평균 2~3년이 걸리는데, 2022년과 2023년 연속으로 착공 물량이 급감하면서 공급 공백이 본격화되는 것이다.
실제로 2022년 착공물량은 38만가구로 전년 대비 34% 줄었고, 2023년엔 이보다 더 적은 24만가구에 불과했다.
공급 부족 우려에 전문가들은 “실수요자 보호를 위한 공공지원이나 규제 완화가 병행돼야 한다”고 입을 모은다.
무너지는 현장들… 공매로 넘겨지는 개발지
건설사들의 발목을 잡는 건 부동산PF 부실이다.
이 때문에 서울 논현동 ‘포도 바이 펜디 까사’, 강남 양재동의 ‘월드메르디앙’, 심지어 글로벌 브랜드 이케아가 관심을 보였던 계룡시 개발 부지까지 수많은 사업장이 공매로 넘겨졌다.
한국은행에 따르면 지난해 3분기 말 기준, 저축은행의 건설업 대출 연체율은 18.2%에 달했다.
2년 전과 비교하면 10배 이상 늘어난 수치다. 상호금융업권(농협·신협 등) 역시 10.9%로 두 자릿수를 기록했다.
이유는 간단한데, 사업성이 낮은 PF 대출이 금융권에 쌓이면서 자금 회수가 어려워진 것이다.
금융당국이 지난해부터 부실 정리에 나서면서 올 1월 기준 PF 정리 대상 사업장만 369곳에 달한다. 그러나 이 중 155곳은 입찰조차 이뤄지지 않고 있다.
정부는 C·D등급(부실 유의·우려) 중심의 정리를 추진하고 있지만, 상대적으로 상태가 양호하다고 평가받던 A·B등급 사업장마저 최근 자금난을 겪고 있다.
세운3-2·3구역처럼 본PF 전환에 성공하고도 브리지론 연장에 실패할 뻔한 사례도 있다.
개발업계 관계자는 “양호한 등급도 정부의 지원이 없다면 조만간 다수의 사업장이 ‘부실’로 전락할 수 있다”고 우려했다.
서민 실수요자들이 체감하는 가장 큰 문제는 주택 공급이 줄고 있다는 점이다. 초고가 아파트 거래는 계속되고 있지만, 중산층과 서민을 위한 공급은 위축되고 있다.
특히 수도권은 정비사업 비중이 높은 구조상 경기 침체로 인한 착공 지연의 영향을 크게 받고 있다.
전문가들은 고급 주택 시장의 움직임보다 실수요자들의 주거 안정을 위한 대응이 시급하다고 지적한다.
정부와 금융당국이 부실 PF 정리에 집중하고 있는 가운데, 상대적으로 건전하다고 평가됐던 사업장까지 자금난을 겪으면서 전반적인 공급 위축이 현실화하고 있다.
이로 인해 향후 주택 가격 불안정이 심화될 가능성도 제기된다.
서민들의 예금 금리는 바닥으로 대출 받아