“2년 전 부동산 거래에 자금 소명 요구서가 날아왔다”…AI 감시망, 100만 원 단위까지 포착

2024년 아파트를 정상 취득한 매수자들에게 2년이 지난 현재, 구청발 자금 출처 소명 요구서가 대거 날아들고 있다.

서울 송파구를 비롯한 주요 지자체가 해당 거래를 일제히 재검토 대상으로 올리면서, 부동산 시장에 때늦은 충격파가 번지고 있다.

AI 감시망이 2년 전 계좌를 들여다본다

국토교통부와 한국부동산원은 부동산거래분석시스템(RTMS)과 소득-지출 분석 시스템(PCI)을 결합한 인공지능 기반 상시 조사 체계를 본격 가동하고 있다.

이 시스템은 100만원 단위의 미세한 자금 흐름까지 포착하며, 시세와 신고가 사이의 격차를 실시간으로 대조한다.

조사 대상 선정 기준은 편법 거래 방지를 목적으로 철저히 비공개로 유지된다. 자금조달계획서 제출 의무가 없었던 소액 거래조차 이상 징후가 감지되면 즉각 정밀 조사 타깃이 되는 저인망식 구조다.

소명 불응 시 3,000만원 과태료…국세청 이관까지

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제5조에 근거한 소명 요구에 불응하거나 허위 자료를 제출할 경우 최대 3,000만원의 과태료가 부과된다.

행정 처분에서 그치지 않고, 소명이 불인정될 시 해당 자료는 국세청으로 즉시 이관되어 강도 높은 세무조사로 이어지는 이중 제재 구조가 작동한다.

부동산 전문가들은 “과거에는 단순 신고로 마무리됐던 부동산 행정이 이제는 수년 뒤 정밀 소급 조사로 귀결되는 구조로 바뀌었다”며 “조사 안내를 안일하게 넘겼다가 가산세 폭탄을 맞는 사례가 속출하고 있다”고 분석했다.

가족 간 자금 거래를 소명할 때는 국세청과 지자체가 인정하는 진성 거래 기준을 충족해야 한다. 2026년 기준 혼인·출산 시 증여재산공제 한도는 최대 1억5,000만원으로 확대되어 전략적 활용이 가능하다.

차용증 작성 시에는 국세청 고시 법정 이자율인 연 4.6%를 적용하는 것이 원칙이며, 연간 이자 총액이 1,000만원 미만인 약 2억1,700만원 이하 원금에는 무이자 구간을 활용할 수 있다. 작성된 차용증은 우체국 내용증명이나 확정일자로 작성 시점을 객관화하고, 이체 시 메모란에 ‘5월 이자’ 등 목적을 명시해 AI 필터링에 대비하는 세밀한 관리가 요구된다.

5년 보관 의무와 완전한 증명의 시대

2026년 2월 10일부터 모든 부동산 거래 신고 시 매매계약서 사본과 입금 증빙 제출이 의무화됐다. 매매계약서, 입출금 내역, 대출 확인서 등 모든 증빙 서류는 최소 5년간 보관해야 한다.

부동산 전문가들은 “행정 시스템은 감정이 아닌 서류로만 판단한다”며 “투명한 자금 흐름 관리는 이제 선택이 아닌 자산 생존을 위한 필수 조건이 됐다”고 강조했다.