“한국인은 줄 서고, 외국인은 싹쓸이” .. 허술한 제도에 ‘이상한 침투’가 시작됐다

서울 집값 뒤엔 외국 자본 그림자
중국·미국인 매수에 불붙은 논쟁

최근 서울 고급 부동산 시장을 둘러싼 외국인들의 움직임이 다시금 국민적 관심을 끌고 있다.

한쪽에서는 중국 자본의 ‘현금 파워’에 속수무책이라는 자조가, 또 다른 쪽에서는 미국인을 비롯한 외국인들의 규제 사각지대에 대한 문제 제기가 이어진다.

실제로 외국인의 국내 부동산 소유는 최근 5년 새 급증했으며, 이로 인한 역차별 논란도 점점 커지고 있다.

외국인 소유 10만 채 돌파, 절반 이상은 중국인

국토교통부가 5월 30일 발표한 자료에 따르면, 2023년 12월 말 기준 외국인이 소유한 국내 주택은 10만 216가구로 처음으로 10만 가구를 넘겼다.

이 중 절반을 넘는 5만 6301가구(56.2%)는 중국인 소유였으며, 전체 외국인 소유 주택의 절반 이상을 자치했다. 외국인 전체 소유 주택 수는 2020년 말 대비 약 52% 증가했는데, 중국인 소유 주택 역시 이 기간 동안 크게 늘어난 것이다.

외국인의 부동산 소유는 수도권에 집중됐다. 경기도가 약 39%로 가장 많았고, 서울과 인천이 뒤를 이었다.

서울에서는 구로, 금천 등 비교적 저렴한 지역에서 중국인 매수가 많았고, 인천 부평이나 경기 안산 등 조선족 밀집 지역에서도 집중적인 매입이 확인됐다.

“강남은 미국인 차지”, 숫자와 체감 사이의 괴리

반면 고급 부동산 시장에서는 다른 양상이 포착됐다. 법원 등기정보광장에 따르면, 올해 1~4월 서울 강남 3구(강남·서초·송파)에서 미국인의 집합건물 매입 건수는 58건으로, 중국인의 12건보다 5배 가까이 많았다.

지역별로 보면 미군 기지가 있는 평택 외에도, 서초·용산·분당 등 고가 주택 밀집 지역에 미국인 매수가 집중됐다.

부동산 업계에서는 이들 중 상당수가 한국에 기반을 둔 ‘검은 머리 외국인’일 가능성도 제기하는데, 실제로 주택 통계는 교포 여부를 구분하지 않지만 2023년 말 기준 토지 보유 외국인 중 55.7%가 교포, 순수 외국인은 10.5%에 불과하다.

규제 허점과 역차별, “한국만 유독 허술”

중국은 외국인의 부동산 매입에 엄격한 조건을 붙인다. 1년 이상 체류해야 하며, 토지 소유는 원칙적으로 불가능하다. 반면 한국은 1998년 이후 외국인 부동산 거래를 대폭 완화해 신고만으로도 매입이 가능하다.

이에 따라 “외국인은 자국 은행이나 가족의 지원으로 사실상 규제 없이 부동산을 사들일 수 있지만, 한국인은 까다로운 금융 규제에 막힌다”는 불만이 나온다.

실제로 2023년 6월~2024년 6월 외국인 부동산 이상거래 조사에서 282건의 거래 중 433건의 위법 의심 행위가 적발됐고, 이 중 중국인이 192건(44%)으로 가장 많았다.

이러한 문제의식 속에 최근에는 ‘수도권 외국인 토지 거래 허가제’ 등 제도 개편 논의도 이어지고 있는데, 상호주의 원칙을 적용해 자국민에게 문을 닫은 국가의 국적자에겐 동일한 제한을 두자는 목소리가 힘을 얻고 있다.

“부동산 시장의 주도권이 외국인 자본에 넘어가고 있다”는 우려는 단순한 피해 의식이 아니다. 허술한 제도, 느슨한 규제가 맞물리며 형평성과 시장 안정을 동시에 위협하고 있다.

무엇보다 지금 필요한 건, 누구나 납득할 수 있는 공정한 기준이다.