자녀 독립 후 커진 주거비 부담
다운사이징 세금·비용 고려해야
노후자금 확보와 생활비 절감
은퇴를 앞둔 50대 부부들이 집을 줄여야 할지 고민에 빠져 있다. 자녀가 독립한 뒤 넓은 집에서 부부만 생활하면서 재산세와 관리비 부담이 커지고, 은퇴 후 생활비 마련도 걱정되기 때문이다.
부부 기준 적정 노후생활비는 월 336만원이지만, 은퇴 가구 10명 중 6명은 생활비가 부족하다고 느낀다. 고령층 자산의 85% 이상이 부동산에 묶여 있어 실제 쓸 수 있는 돈은 턱없이 부족한 상황이다.
주택 다운사이징, 선택 아닌 생존 전략
주택 다운사이징은 현재 살고 있는 집보다 작거나 저렴한 집으로 이사해 재정적 효율성을 높이는 전략이다.
재산세와 보험료, 유지비 등 주거 관련 비용을 줄일 수 있고, 매각 차익은 부채 상환이나 저축에 활용할 수 있다.
실제로 60대 이상 고령층의 부동산 매각 비율은 전체 거래의 28%를 차지하며, 이 중 60%가 다운사이징을 선택한다.
주택연금 가입 자격이 되지 않거나, 투자와 상속에 자산을 유연하게 활용하려는 고령층에게 실질적인 대안이 되고 있다.
세금과 비용, 꼼꼼히 따져봐야
하지만 다운사이징 과정에서 발생하는 비용은 만만치 않다. 기존 주택 매각 시 양도소득세, 신규 주택 취득 시 취득세가 부과되며, 이사 비용도 부담으로 작용한다.
65세 이상 고령자가 실거래가 12억원 이하 고가주택을 팔고 소형 주택으로 이사할 경우 최대 8천만원까지 양도소득세를 감면받을 수 있다.
다운사이징 후 매각 차익을 연금저축이나 개인형퇴직연금에 납부하면 최대 1억원까지 과세를 이연시킬 수 있는 혜택도 있다.
다만 60세 이상, 종전 주택 공시가격 12억원 이하인 경우에만 적용되며, 납입한도가 1억원으로 제한된다.
부동산 전문가들은 호주의 경우 부부 최대 5억5천만원 범위에서 비과세 혜택을 주는 것과 비교하면 지원 폭이 작다고 지적한다.
동일 지역 vs 원거리 이동, 어떤 선택이 유리할까
다운사이징 방식은 크게 두 가지로 나뉜다. 거주하던 지역 내에서 주택 크기만 줄이는 방법과, 지방이나 외곽으로 이동하는 방법이다.
같은 지역 내 다운사이징은 익숙한 생활공간과 커뮤니티를 유지할 수 있지만, 자금 마련에는 한계가 있다. 반면 원거리로 이동하면 기존 생활수준을 유지하면서도 여유 자금을 확보할 수 있어 은퇴자들이 선호한다.
세무사들은 다운사이징을 결정하기 전 현재 주택의 시세와 예상 매각가, 신규 주택 취득 비용, 세금 등을 종합적으로 계산해볼 것을 조언한다.
매각 차익을 안정적인 금융상품에 투자해 월 단위 현금흐름을 만드는 전략도 중요하다.
정부는 고령층의 안정적인 주거 다운사이징을 유도하기 위해 세제 혜택을 확대하고, 기존 주택이 팔리기 전 새 주택을 먼저 구매할 수 있도록 단기대출을 제공하는 브리지 파이낸스 상품 도입도 검토 중이다.
