임대인·임차인 상호 정보 공개 스크리닝 서비스 내년 초 출시
임대차 분쟁 5년새 16배 급증…정보 비대칭 문제 심각
주택임대차보호법 개정안 발의로 임대인 불안 가중
임대차 시장에 지각변동이 예고됐다. 집주인과 세입자가 서로의 신용정보와 평판을 확인하는 쌍방향 스크리닝 시스템이 내년부터 본격 도입된다.
대한주택임대인협회는 프롭테크 전문기업 및 신용평가기관과 함께 내년 초 임대인·임차인 스크리닝 서비스를 출시할 예정이라고 7일 밝혔다.
이는 전세사기 여파로 임대인 정보만 일방적으로 공개되던 구조에서 벗어나 양측의 정보를 균형있게 제공하는 첫 시도다.
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집주인도 세입자 검증할 권리 있을까?
전세사기 이후 임대인만 ‘신용 공개’…정보 불균형 심화
지난 몇 년간 전세사기가 극성을 부리며 정부와 금융권은 임차인 보호를 위한 안전장치를 대거 도입했다.
임대인은 신용도, 보유 주택 수, 전세금 반환 보증 가입 여부, 보증 사고 이력, 세금 체납 여부, 금융기관 장기 연체 여부까지 광범위한 정보를 공개해야 하는 상황이다.
서울시가 올해 10월 도입한 전세사기 위험분석 보고서 서비스는 AI로 전세사기 가담 임대인 약 1500명의 데이터를 분석해 11가지 위험신호를 도출했다.
전세사기 가담 임대인의 평균 신용점수는 591점으로 일반 임대인 908점보다 300점 이상 낮았으며, 신용불량자 비율은 27%에 달했다.
반면 임차인의 임대료 체납 이력, 주택 훼손, 흡연, 반려동물 문제 등 임대인에게 위험이 될 만한 정보는 계약 전 확인이 사실상 불가능한 실정이다. 이러한 정보 비대칭은 임대차 분쟁 급증의 주요 원인으로 지적된다.
임대차 분쟁 5년새 16배 폭증…보증금 반환이 78%
주택임대차분쟁조정위원회에 접수된 분쟁 조정 신청은 2020년 44건에서 2023년 665건, 2024년 709건으로 가파르게 증가했다.
특히 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회 통계에 따르면 2021년 255건이었던 신청 건수가 2023년 787건으로 3배 이상 늘었다.
분쟁 내용을 보면 보증금 또는 주택 반환이 585건, 손해배상 390건, 계약 갱신 및 종료 265건으로 보증금 반환과 계약 관련 문제가 전체의 78%를 차지했다.
이는 2020년 7월 시행된 계약갱신청구권과 전월세 상한제 등 임대차 2법과 직결된 사안들이다.
9년 거주법 추진에 임대인 경계심 고조
임대인들의 불안감은 최근 주택임대차보호법 개정안 발의로 더욱 커지고 있다.
지난 10월 2일 한창민 사회민주당 의원이 대표발의한 개정안은 계약갱신청구권 횟수를 기존 1회에서 2회로 늘리고 갱신 시 임대차 기간을 3년으로 연장해 최대 9년까지 거주할 수 있도록 하는 내용을 담고 있다.
부동산 전문가들은 이 법안이 통과될 경우 임대인들이 초기 전세 보증금을 대폭 올리거나 아예 전세 공급을 꺼릴 것으로 전망한다.
한 전문가는 전세의 월세화 현상이 더욱 빨라지고 전세 가격 급등 가능성이 크다고 진단했다.
이러한 상황에서 임차인 면접제 도입을 요구하는 국민동의청원까지 등장했다.
지난달 12일 국회전자청원 홈페이지에 올라온 청원은 임대인이 면접이나 서류 심사를 통해 임차인의 신용도와 월세 지급 능력, 거주 태도 등을 확인하는 절차를 도입하자는 내용으로, 현재 2천여 명이 동의했다.
쌍방향 스크리닝 서비스, 균형잡힌 정보 제공 목표
내년 초 출시 예정인 임대인·임차인 스크리닝 서비스는 이러한 정보 불균형 문제를 해소하기 위한 시도다.
임대인에게는 임차인의 임대료 납부 명세, 이전 임대인의 추천 이력 등 평판 데이터, 신용 정보, 생활 패턴 정보를 제공한다.
임차인에게는 등기부 등본 분석을 통한 권리 분석, 보증금 미반환 이력, 국세·지방세 체납 현황, 선순위 보증금 예측 등의 정보를 제공한다.
양측의 상호 동의를 전제로 하며, 안전한 임대차 계약을 위한 필수 정보를 제공하는 것이 핵심이다.
성창엽 대한주택임대인협회장은 “임차인 보호라는 정책 취지는 중요하지만, 지금은 임대인과 임차인의 책임과 정보를 균형있게 요구하는 제도 설계가 필요하다”며 “임대인과 임차인이 서로 알 수 있는 권리를 어느 수준까지 인정할 것인지에 대한 사회적 논의를 시작해야 할 때”라고 강조했다.
