서울 집합건물 시장에서 대출에 의존한 ‘영끌’ 거래가 빠르게 사그라들고 있다. 대법원 집계 기준으로 올해 1~3월 서울 집합건물 대출지수 평균이 49.76→48.2→50.66을 기록하며 지난해 같은 시기 대비 4~6%포인트 낮은 수준에 안착했다.
고점 찍고 꺾인 레버리지 흐름
지난해(2025년) 상반기까지만 해도 서울 집합건물 시장의 대출 의존도는 뚜렷한 상승 곡선을 그렸다. 1월 평균 53.84로 출발한 대출지수는 4월 평균 56.57·중앙값 60.08까지 치솟으며, 매매가의 절반 이상을 대출로 충당하는 거래가 속출했다.
집합건물 대출지수는 개별 매매 거래의 근저당 설정액을 매매가격으로 나눈 비율을 집계한 지표다. 아파트를 비롯해 연립·다세대·오피스텔·상가 등 집합건물 전반의 레버리지 수준을 한눈에 파악할 수 있다.
3중 규제가 시장 구조를 바꾸다
정부는 과열 신호에 연이어 규제 카드를 꺼내 들었다. 6·27 대책으로 수도권·규제지역 주담대 한도를 최대 6억 원으로 제한하고, 생애 최초 LTV 상한을 80%에서 70%로 낮췄으며 생활안정자금 목적 주담대도 1억 원으로 묶었다.
시장이 본격적으로 꺾인 건 9·7 공급대책과 10·15 추가 규제가 맞물린 시점이다. 10·15 대책은 규제지역 LTV를 70%에서 40%로 대폭 낮추고, 주택 가격 구간별로 한도를 차등 적용했다.
15억 원 이하는 최대 6억 원, 15억 원 초과~25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 묶어 고가 주택 레버리지를 정면으로 겨냥했다.
전세대출과 기존 대출을 DSR 산정에 폭넓게 포함시킨 것도 이번 규제의 특징이다. 모든 금융 채널을 동시에 죈 효과가 맞물리면서 대출지수는 10월 평균 51.53, 12월 51.9까지 내려앉았다.
실수요 중심 재편…안정 국면 진입
올해 들어 대출지수는 49~51 수준에서 횡보하며 지난해 고점(56.57) 대비 확연히 낮은 레벨을 유지하고 있다. 자기자본 비중이 커지고 대출 의존도가 줄어든 거래가 늘어나면서 시장 체질 자체가 달라진 모습이다.
부동산 전문가들은 이번 구조 변화가 단기 조정이 아닌 중장기 전환점이라고 분석했다. 남혁우 우리은행 부동산 연구원은 “대출 규제 강화로 집합건물 시장에서도 과도한 레버리지 거래가 줄고, 실수요 중심의 안정적인 흐름이 자리 잡고 있다”고 밝혔다.
다만 규제의 그늘도 존재한다. 25억 원 초과 주택의 대출 한도가 2억 원으로 묶이면서 고가 주택 수요자의 구매력이 급격히 제한된 만큼, 시장 내 양극화 현상이 심화될 수 있다는 우려도 나온다.
