2026년 4월 8일, 윤종오 진보당 의원이 대표발의한 부동산 세제 개혁 3법안이 국회에 제출되며 부동산 시장에 파장을 일으키고 있다.
소득세법·종합부동산세법 개정안과 토지초과이득세법을 묶은 이 패키지는 장기보유 특별공제(장특공제) 폐지, 공정시장가액비율 100% 적용, 토지초과이득세 부활을 핵심으로 담았다.
20억 사서 40억에 팔면 세금이 4배…장특공제 폐지의 충격
소득세법 개정안의 핵심은 2009년 이후 17년간 유지된 장특공제를 전면 폐지하는 것이다. 현행법상 1세대 1주택자가 12억원 초과 주택을 10년 이상 보유·거주하면 최대 80%(보유 40%+거주 40%) 공제를 받아 양도세 부담을 크게 줄일 수 있다.
우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원이 20억원 매수·40억원 매도 사례를 시뮬레이션한 결과, 현행 80% 장특공제 적용 시 양도세는 9,400만원이지만 개정안대로 1인당 평생 세액공제 2억원만 적용하면 3억6,000만원으로 치솟는다. 세 부담이 약 4배 급증하는 셈이다.
개정안은 장특공제가 고가주택 중심의 ‘똘똘한 한 채 열풍’을 촉발해 집값 상승의 구조적 원인이 되고 있다는 판단을 근거로 삼는다. 다만 부동산 전문가들은 “5억원 이하 양도차익 구간에서는 오히려 개정안이 납세자에게 유리할 수 있다”고 분석했다.
은마·반포자이 보유세 최대 56% 급등…공정시장가액 폐지 여파
종합부동산세법 개정안은 현재 60%로 설정된 1세대 1주택자의 공정시장가액비율을 100%로 올리는 내용을 담고 있다. 공시가격 20억원 주택을 기준으로 하면 현행 과세표준 4억8,000만원이 8억원으로 늘어 세율 구간 자체가 뛰어오른다.
우 전문위원이 공시가격 동결을 가정해 분석한 결과, 대치 은마 전용 84㎡의 보유세(종부세+재산세)는 올해 1,003만원에서 내년 1,567만원으로 약 56% 증가한다. 반포자이 전용 84㎡는 1,809만원에서 2,639만원으로 뛰어 2,000만원 선을 훌쩍 넘긴다.
개정안에는 주택분 세율을 감세 이전 수준으로 되돌리고 1세대 1주택 공제 요건을 실거주로 전환하는 내용도 포함됐다. 부동산 전문가들은 “공시가격이 오르지 않아도 세율 구간 상승으로 세 부담이 상한선에 육박하는 상황이 올 수 있다”고 경고했다.
토지초과이득세 부활 추진…유휴토지 최대 50% 중과
토지초과이득세법은 3년마다 유휴토지의 지가 상승분 중 정상지가 초과분에 누진 세율을 적용하는 내용이 핵심이다. 초과이득 3,000만원 이하에는 30%, 3,000만원 초과분에는 50%를 부과하며 기본공제 1,500만원을 적용한다.
토초세를 납부한 이후 해당 토지를 매각해 양도소득세가 발생하면 기납부 토초세를 공제받는 이중과세 방지 조항도 담겼다. 이 법안은 토지공개념을 확장한 개념으로, 비업무용 토지 보유자에 대한 실질적 규제 수단이 될 수 있다는 평가를 받는다.
전문가들은 법안 통과 가능성에 대해 엇갈린 시선을 보내고 있다. 부동산 전문가들은 “현 시점에서 입법 실현 가능성은 낮아 보이지만, 정부와 여권이 양도세·보유세 강화 및 비업무용 부동산 규제를 병행 논의하는 만큼 일부 조항이 반영될 여지는 배제할 수 없다”고 분석했다.
정부에서 1가구 1주택을 그렇게나 강조해서 그를 따라 열심히 살았더니, 이제 와서 장특공제를 없앤다고? 국민이 봉인가? 이미