집값 왜 오르나 했더니 “돈 없는 서민들 때문이라고?”… 예상 밖의 반전에 ‘당황’

청년·자산 하위층이 주택 구매 주도
물가 상승 경험이 주택 수요 높여
정부, 부동산 시장 과열 대응책 논의

“집값은 오르는데, 돈 없는 사람이 더 많이 산다?”

최근 예상치 못한 분석 결과가 나왔다. 과거 인플레이션(물가 상승)을 경험한 사람이 주택을 적극적으로 구매하려는 경향이 크다는 것이다.

특히 청년층과 자산 하위층일수록 이러한 경향이 두드러졌다.

한국은행이 4일 발표한 ‘인플레이션 경험이 주택 수요에 미치는 영향 분석’ 보고서에 따르면, 물가 상승 시 화폐 가치가 하락해도 주택 가격은 오른다는 믿음이 강하게 형성된 것으로 나타났다.

이에 따라 물가 상승 경험이 클수록 주택 구입 가능성이 커지는 현상이 확인됐다.

특히 청년층, 남성, 기혼자, 자산 하위층일수록 근원 체감 물가 상승률이 1%포인트(p) 오를 때 자가 주택 보유 확률이 최대 17%p까지 상승하는 것으로 분석됐다.

물가 오르면 ‘돈 없는 사람’이 더 집을 산다

보고서에 따르면 10~30대 청년층은 근원 경험 인플레이션이 1%p 오를 때 자가 주택 보유 확률이 평균 7.4%p 증가하는 것으로 나타났다.

또한 남성의 경우, 헤드라인 및 근원 경험 인플레이션이 1%p 상승하면 각각 2.8%p, 8.0%p씩 자가 주택 보유 확률이 높아졌다. 기혼자는 각각 3.8%p, 9.0%p 증가했다.

눈에 띄는 점은, 주택을 통한 인플레이션 헤징(hedging·위험 회피)을 주로 자산가들이 한다는 통념과 달리, 오히려 자산 하위층이 인플레이션을 경험할수록 주택 구매에 더욱 적극적으로 나서는 것으로 분석됐다는 점이다.

보고서에 따르면 총자산 1~2분위(자산 하위 40%) 가구는 근원 경험 인플레이션이 1%p 상승할 경우 자가 주택 보유 확률이 16.6%p 급등하는 것으로 나타났다.

최영준 한국은행 경제연구원 연구위원은 “자산이 적어 비싼 주택을 쉽게 구입할 수 없는 가계일수록 인플레이션에 따른 집값 상승을 우려해 주택을 소유하려는 경향이 크다”고 설명했다.

대출 폭증, 부동산 시장 과열… 정부, 긴급 점검 나서

이런 상황 속에서 부동산 시장은 다시 과열 조짐을 보이고 있다. 특히 서울시의 토지거래허가제 완화 이후 일부 지역에서 주택 거래가 급증하면서 정부도 긴장하고 있다.

5일 관계부처에 따르면 기획재정부, 국토교통부, 금융위원회 등은 이날 부동산 시장 점검 회의를 열어 최근의 시장 동향과 대출 증가세를 분석했다.

주요 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 가계대출 잔액은 736조 7519억 원으로, 지난달보다 3조 931억 원 증가했다.

특히 주택담보대출(주담대) 잔액은 한 달 새 3조 3835억 원 늘어나며 가계대출 증가세를 이끌었다.

정부는 당장 수도권 부동산 가격 상승이 가계대출 증가에 미치는 영향이 크지 않다고 보고 있다.

그러나 만약 대출 증가세가 지속될 경우, 신규 주택 구입 목적의 주담대를 제한하거나 갭투자를 막기 위한 조건부 전세대출 규제를 다시 도입하는 방안을 검토할 수 있다는 입장이다.

한편, 금융당국은 수도권과 지방의 부동산 시장이 양극화되고 있는 점을 고려해 차등 대응할 가능성도 내비쳤다.

지방에서는 미분양이 쌓이고 있는 반면, 수도권에서는 대출 규제 완화로 인해 주택 구매 수요가 급증하고 있기 때문이다.

이와 관련해 하반기부터 도입될 ‘3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)’ 규제에서 수도권과 비수도권의 스트레스 금리를 다르게 적용하는 방안도 검토되고 있다.

전문가들은 부동산 시장 과열을 막기 위해선 근원 물가(식료품·에너지를 제외한 물가) 안정이 무엇보다 중요하다고 강조하고 있다.

최 연구위원은 “장기적인 물가 상승이 주택 수요를 자극하는 만큼, 부동산 시장 안정을 위해서는 근원 물가를 잡는 것이 필수적”이라고 말했다.

정부가 추가 규제에 나설지, 시장이 어떻게 반응할지 귀추가 주목된다.