“한국은 이제 글렀어요”… 현금 부자들 줄줄이 등 돌렸다, 8개월 만에 벌어진 ‘대이변’

외국인 서울 부동산 매도 급증
역대 최대치 눈앞… 규제도 한몫
“한국 시장 더는 매력 없다”

서울 부동산 시장에서 외국인의 이탈 조짐이 뚜렷해지고 있다. 올 들어 외국인의 집합건물 매도 건수가 급격히 증가하며 연간 기준 역대 최대치를 눈앞에 두고 있다.

전문가들은 규제 강화와 수익 실현이 맞물리며 외국인이 한국 시장에서 발을 빼고 있다고 분석한다.

서울 떠나는 외국인들… 매도 건수 ‘역대급’

법원 등기정보광장에 따르면 1월부터 8월 4일까지 외국인이 매도한 서울 집합건물은 1348건으로 집계됐다.

이는 지난해 전체 매도 건수(1388건)에 거의 근접한 수치다. 남은 4개월 거래까지 합쳐지면 역대 최고 기록을 경신할 가능성이 높다.

특히 8월 한 달간 246건이 거래되며, 월간 기준으로는 2019년 11월(330건) 이후 가장 많은 수치를 기록했다. 올해 외국인 매도 건수는 매달 100건 이상을 유지했고, 200건을 넘긴 달도 두 차례 있었다.

고준석 연세대 경영전문대학원 교수는 “이전 상승기 때 매입한 자산을 지금 수익 실현 목적으로 매도하는 것으로 보인다”며 “외국인 투자자는 시장 흐름에 따라 빠르게 움직이는 경향이 있다”고 말했다.

떠나는 이유?… “더 이상 매력 없다”

외국인의 매도세에는 규제 강화도 영향을 미쳤다. 현재 서울 전역과 경기·인천 일부 지역은 외국인 토지거래허가구역으로 지정되어 있다.

해당 지역에서 주택을 매수하려면 지방자치단체의 허가가 필요하며, 허가를 받더라도 4개월 내 입주하고 최소 2년간 실제 거주해야 한다.

송승현 도시와경제 대표는 “허가제와 실거주 요건 등으로 인해 외국인들이 다시 매입하기 어려운 시장이 됐다”며 “이로 인해 매도 후 재진입이 사실상 차단되면서 시장에서 이탈하는 흐름이 나타나는 것”이라고 설명했다.

이러한 규제는 외국인의 상대적 우위를 제어하려는 목적도 있다.

내국인은 대출 규제와 자금 출처 검증 등 여러 제한을 받고 있는 반면, 외국인은 해외 자금을 통해 비교적 자유롭게 부동산을 취득해 왔다는 지적이 이어져 왔다.

집 사들였던 외국인들, 이제는 돌아서는 중

외국인의 국내 주택 보유자 수는 한때 증가세를 보였다.

더불어민주당 박용갑 의원이 한국부동산원에서 받은 자료에 따르면, 윤석열 정부 출범 직후인 2022년 말 기준 8만2666명이던 외국인 주택 소유자는 2024년 말에는 9만9839명으로 1만7173명(20.7%) 늘었다.

하지만 최근 흐름은 달라졌는데, 올 들어 외국인의 서울 부동산 매도 건수가 급격히 늘어났다.

과거에 매입했던 자산을 정리하는 움직임이 뚜렷하게 나타나고 있으며, 이는 강화된 규제와 수익 실현 전략이 맞물린 결과로 해석된다.

실제로 2022년부터 2023년 사이에는 고가 주택 거래도 활발했다. 이 시기 외국인이 12억 원 이상 주택을 매입한 건수는 546건에 달했고, 180억 원에 달하는 초고가 거래도 있었다.

하지만 현재는 신규 매입이 사실상 어려워지면서 외국인의 시장 진입은 크게 줄어든 상태다.

전문가들은 “과거에 사들인 자산을 지금 매도하면서 전체 보유 수치도 시간이 지나면 점차 줄어들 가능성이 높다”고 보고 있다.

정부, 추가 규제 검토 중

정부는 외국인 부동산 거래에 대한 규제를 강화하는 방안을 계속해서 검토하고 있다. 국회에서는 외국인의 주택 매입 시 허가제를 확대하고, 세금 부담을 늘리는 내용의 법안이 논의 중이다.

해외 주요 국가들도 유사한 조치를 시행하고 있다. 캐나다, 호주, 뉴질랜드 등은 외국인에 대해 부동산 취득을 금지하거나 고율의 세금을 부과하고 있다.

전문가들은 외국인의 시장 영향력을 최소화하기 위해 한국도 상호주의 기반의 규제 도입을 서둘러야 한다고 조언한다. 특히 고가 부동산 거래가 늘고 있는 상황에서 제도적 공백을 최소화하는 것이 필요하다는 지적이다.