은퇴 가구 10명 중 6명이 생활비가 부족하다고 느끼는 가운데 집을 활용한 노후 자산 관리가 핵심 과제로 떠올랐다.

2024년 가계금융복지조사에 따르면 우리나라 은퇴 가구 중 57%가 생활비가 부족하다고 답했다. 하나금융연구소는 고령층 자산의 유동성이 낮은 것이 주요 원인이라고 분석했다.

부동산 자산 비중이 높은 고령 가구가 안정적인 노후를 위해 선택할 수 있는 방법은 크게 4가지다. 주택연금, 임대수익 활용, 다운사이징, 매각 후 전환이 대표적이다.

평생 거주하며 연금 받는 주택연금

주택연금은 만 55세 이상이 공시가격 12억원 이하 주택을 담보로 평생 연금을 받는 제도다. 한국주택금융공사가 보증하는 국가 보증 상품으로 부부가 모두 사망할 때까지 매월 현금흐름을 확보할 수 있다.

2025년 10월부터는 대출 기준금리가 COFIX로 일원화되어 금리 부담이 줄어들었다. 평균 은퇴 연령 49.4세를 고려할 때 83.5세까지 28.5년간의 노후 생활을 책임질 수 있는 대안으로 주목받고 있다.

다만 대상 주택의 가격, 가입 연령, 주택 유형 등의 조건을 충족해야 한다. 민간 역모기지론은 대출 기간이 정해져 있고 금리가 2%포인트 높아 주택연금이 더 유리하다.

작은 집으로 이사하는 다운사이징

주택 다운사이징은 현재 살고 있는 집보다 작거나 저렴한 집으로 이사해 노후 자산을 유동화하는 방식이다. 자녀가 독립해 넓은 공간이 필요 없는 고령층에게 실질적인 대안이 되고 있다.

재산세, 보험료, 유지비 등 주거 관련 비용을 절감할 수 있고 매각 차익을 부채 상환이나 저축 및 투자에 활용할 수 있다. 2023년 기준 65세 이상 1~2인 가구 비중은 81.3%로 주택 규모 조정이 필요한 고령층이 많다.

다만 이사 비용과 양도세, 취득세 등 세금 부담이 발생한다. 정윤영 하나금융연구소 연구위원은 고령자의 안정적인 주거 다운사이징을 유도하는 세제 혜택 등 제도적 장치가 필요하다고 강조했다.

임대수익 활용은 주택 일부나 별도 부동산을 임대해 현금흐름을 만드는 방법이다. 2025년 수익형 부동산 시장에서 원룸형 오피스텔의 연간 임대수익률은 6%대에 달한다.

지하철 역세권의 전용 60제곱미터 이하 소형 아파트는 2%대 임대수익률과 함께 매각 차익 기대감도 높다. 2025년 6월부터 단기민간임대주택 제도가 부활해 의무임대기간 6년으로 세제 혜택도 받을 수 있다.

55세 이상 은퇴자는 꼬마빌딩보다 임대 관리가 쉬운 오피스텔이나 소형 아파트가 적합하다. 정기예금보다 1.5배 이상 높은 수익률로 안정적인 노후 생활비를 확보할 수 있다.

매각 후 공공임대나 실버타운으로 전환하는 방법도 있다. 공공형 실버타운은 보증금 1,000만~2,000만원에 월세 10만~30만원으로 부담이 적다.

전문가들은 주택 유동화가 단순히 자산 현금화 차원을 넘어 노후 삶의 질과 직결되는 중요한 과제라고 입을 모은다. 각자의 상황에 맞는 주택 활용 전략을 선택하는 것이 안정적인 노후의 첫걸음이다.