“미친 집값 만든 진범 드디어 잡혔다”… 뜻밖의 정체 밝혀지자 ‘아연실색’

집값 폭등의 배후, 알고 보니 우리의 ‘심리’
기대가 만든 실상… 서울 전역 확산 중
규제보다 중요한 건 ‘기대’를 다루는 법
집값
사진 = 연합뉴스

서울 집값이 불붙기 시작했던 2020년, 이미 신호는 있었는지도 모른다. 하지만 누구도 정확히 그때 브레이크를 밟지 못했다.

그 결과, 서울 주요 지역의 아파트값은 3년 전 고점을 다시 뛰어넘고 있다.

최근 이와 같은 상승세의 배경이 다시 주목받고 있다. 상승의 핵심 원인이 정책이나 공급 부족이 아닌, ‘기대 심리’였다는 분석이 나왔기 때문이다.

한국은행은 지난 13일 발표한 보고서를 통해 “주택가격 상승을 향한 기대 심리가 실제 집값을 견인한 주요 요인이었다”고 분석했다.

기대만 제대로 관리했어도 지금과 같은 급등은 없었을 것이라는 주장이다.

기대가 만든 현실, 서울 집값 ‘불장’ 재연

집값
사진 = 연합뉴스

서울 강남 3구와 용산, 마포, 성동 등 이른바 ‘핵심지’ 아파트값이 전고점을 줄줄이 넘어섰다. 특히 마포구는 지난 5월 넷째 주, 2022년 1월의 고점을 갱신하며 상승세에 다시 불을 지폈다.

양천구 역시 마포보다 앞선 시기에 전고점을 돌파했고, 강남·서초·송파는 이미 작년 여름부터 오름세를 유지 중이다. 용산구도 마찬가지다.

이른바 ‘똘똘한 한 채’ 전략이 다시 유행하면서 인기 단지에 수요가 몰리고 있고, ‘한강 벨트’라 불리는 광진·동작·영등포·성동 등으로도 매수세가 확산되고 있다.

한국부동산원에 따르면, 지난 6월 둘째 주 기준 광진구는 전고점 대비 회복률이 99.5%에 달한다. 강동(99.2%), 영등포(98.5%) 등도 바짝 뒤따르고 있다.

반면 노원, 도봉, 강북 등 이른바 ‘노·도·강’ 지역은 80%대 중반에 머물며 상대적으로 회복이 더딘 모습이다.

무섭게 오르는 가격… 지금이 제일 싸다?

집값
사진 = 연합뉴스

집을 사려는 사람들의 움직임은 이미 숫자로 나타나고 있다. 지난 5월 서울 아파트 거래량은 7000건을 넘겼고, 이달 말까지 8000건 돌파도 예상된다.

한 공인중개사는 현장의 분위기에 대해 “서울 집값은 지금이 가장 싸다는 분위기 때문에 보지도 않고 계약부터 하는 사람도 있다”고 말했다.

서울의 매매수급지수는 100선을 다시 넘기며 수요가 공급을 앞지르고 있다는 신호를 보내고 있으며, 이런 가운데 신고가 경신도 이어지고 있다.

마포구의 ‘마포프레스티지자이’ 전용면적 114㎡는 28억 원이 넘는 가격에 거래됐고, 양천구 목동의 목동신시가지5단지’ 전용 65㎡도 22억 원을 돌파했다.

부동산R114 윤지해 리서치랩장은 “새 정부 출범 이후 불확실성 해소 기대가 시장에 반영되고 있다”며 “고가 지역은 자산가들에게 ‘안전 자산’으로 인식되고 있다”고 말했다.

진짜 범인, ‘기대 심리’라는 유령

집값
사진 = 연합뉴스

한국은행이 밝힌 ‘진범’은 바로 ‘주택가격 기대 심리’였다.

보고서는 “2020년 5월부터 2022년 5월까지의 2년간, 집값 상승에 대한 기대만 안정적으로 유지했더라면 상승 폭은 절반으로 줄었을 것”이라고 지적했다.

구체적으로 보면, 실제로는 24%였던 상승률이 11% 수준에 그쳤을 수도 있다는 것이다. 이뿐만이 아니다. 가계대출 비율 상승도 3분의 1 정도 줄어들 수 있었던 것으로 분석됐다.

한은은 이 기대 심리가 단기간에 크게 흔들리기도 하지만, 한 번 방향이 정해지면 장기간 유지되는 특성이 있다고 설명했다.

문제는 이런 심리를 전담 관리하는 기관도, 목표치도 현재 우리나라에는 없다는 사실이다.

보고서는 “집값 기대는 8개월 후 주택가격 상승률과 가장 높은 상관관계를 가진다”며 “기대 심리를 제대로 통제하지 못하면 금융 불균형으로 이어질 수 있다”고 경고했다.

정책보다 심리를 잡는 싸움

집값
사진 = 연합뉴스

전문가들은 규제지역 확대나 대출 규제 같은 물리적 조치만으로는 부족하다고 입을 모은다.

권대중 서강대 교수는 “문재인 정부 당시에도 규제를 쏟아부었지만 집값은 오히려 계속 올랐다”며 “핵심은 유동 자금이 어디로 흐르는지, 기대 심리를 어떻게 컨트롤하느냐”라고 말했다.

정부도 규제지역 확대, 조정대상지역 재지정 등을 검토하며 대응에 나설 계획이지만, 실효성 있는 정책 마련까지는 시간이 더 필요할 것으로 보인다.

집값 상승을 이끈 핵심 요인이 기대 심리라는 분석이 제기된 만큼, 향후 정책 역시 시장의 인식 변화에 초점을 맞출 필요가 있다.

공급이나 규제 중심의 기존 방식에서 벗어나, 시장 참여자들의 심리를 안정시킬 수 있는 전략이 요구되는 시점이다.

Copyright ⓒ 리포테라. All rights reserved. 무단 전재, 재배포 금지

45

  1. 뭔. 남의. 사타구니. 긁는소리
    개념없는. 者들이. 조폐공사. 륜전기. 돌려제껴 위펴性. 람발하여. 수탈한. 결괴 물아이가

  2. 민주당 정권의 집권은 반드시 부동산 폭등을 만든다는 것을 경험으로 알기 때문에 기대가 생기는것은 당연한것 아닌가?

관심 집중 콘텐츠

Health Food

일부러 비싼 걸로 골랐는데 “뜯어 보니 중국산”… 믿고 먹던 건강식품의 배신에 ‘분통’

더보기
defense technology

방산강국 만든다더니 “완전히 장난감 수준”… 중국에서 드러난 K-방산의 ‘치명적 약점’

더보기
Busan

“부산이 아시아의 중심지로 변한다니”… ‘2412억’ 들여 완전히 뒤바뀌는 어시장의 모습에 ‘환호’

더보기