이미 한계인데 “또 얼마나 뜯어가려고”… 기업들 살리려다 서민들만 ‘피눈물’

공사비 인상, 결국 서민 주거비 부담
정비사업 줄줄이 증액, 분양가도 치솟아

국내 주요 건설사들이 적자 수준의 수익 구조 속에서 공사비 증액을 추진하고 있다. 최근 몇 년간 원자재 가격과 인건비가 급격히 오르면서 공사 원가율이 90%를 넘어선 데 따른 조치다.

그러나 이 같은 비용 전가는 분양가 상승, 임대료 인상 등으로 이어지며 서민 주거 부담을 더욱 키우고 있다.

대형사마저 90%대 원가율… “남는 게 없다”

올해 상반기 기준, 국내 주요 대형 건설사 9곳의 평균 원가율은 91.3%로 나타났다. 이는 매출 대비 공사비 비중이 그만큼 높아졌다는 뜻이다. 2010년대 후반 80% 안팎 수준과 비교하면 상당한 상승이다.

건설사별로는 포스코이앤씨(95.4%), 롯데건설(94.4%), 현대건설(93.5%) 등의 수치가 높았다. 한국건설기술연구원에 따르면 공사비 지수는 지난 5년 동안 30% 넘게 올랐다.

이은형 건설정책연구원 연구위원은 “건설 경기 부진과 물가 상승이 동시에 이어지면서 전반적으로 수익성을 확보하기 어려운 상황”이라고 설명했다.

수익성 낮아도 수주… 이유는 ‘시장 유지’

이처럼 수익성이 떨어지는데도 건설사들이 정비사업 수주를 이어가는 것은 향후 대형 프로젝트 참여 기회를 놓치지 않기 위해서다.

이러한 손해를 조금이라도 메우기 위해 주요 건설사들은 과거 체결한 계약의 공사비를 잇따라 조정하고 있다.

GS건설은 올해 4월 신반포 재건축 조합과 공사비를 788억 원 증액했고, HDC현대산업개발은 서울숲 아이파크 리버포레 2차 공사비를 1695억 원에서 1825억 원으로 조정했다. 이문3구역 재개발 공사비도 수차례 인상됐다.

건설업계 관계자는 “대형 현장을 포기하면 시장 점유율 하락으로 이어지고, 이후 다른 사업 기회에 영향을 줄 수 있다”며 “손익이 낮더라도 수주를 유지하려는 구조가 존재한다”고 말했다.

공사비 인상, 결국 서민 부담으로 전가

공사비 증액은 분양가 상승으로 이어지고 있다. 서울 등 대도시를 중심으로 수개월 새 수백만 원 이상 분양가가 오르면서 실수요자의 주거비 부담이 커지고 있다.

공사비 인상은 민간 임대주택에도 영향을 미친다. 민간 임대공급이 줄거나 임대료가 오르면서 저소득층과 청년층이 타격을 받고 있다.

일부 지역에서는 공공임대 매입가 인상 요구도 나타나고 있으며, 주거비 부담은 계층별 격차를 확대시키는 뇌관이 되고 있다.

게다가 건설사들이 사업성을 따져 지역 선별 수주에 나서면서 전체적인 주택 공급량도 감소하고 있다. 재건축·재개발 현장에서는 조합원 분담금이 늘어나 갈등이 빈번해졌고, 실제로 사업이 중단되는 사례도 나오고 있다.

협상 실패 땐 소송… 조합과 건설사 간 ‘긴장감’

공사비 증액을 놓고 조합과 건설사 간의 협상이 실패할 경우 법적 분쟁으로 이어지는 사례도 발생하고 있다. 대우건설은 행당7구역 재건축 현장에서 공사비 조정 갈등을 해소하지 못해 소송 절차에 들어갔다.

정비업계 관계자는 “최근에는 계약서에 증액 관련 조항을 명시하는 것이 일반화되고 있다”며 “예전처럼 조율이 간단하지 않아지는 분위기”라고 전했다.

건설사들의 원가 부담 증가와 그로 인한 공사비 증액은 일시적인 문제가 아니다. 현재와 같은 구조가 유지된다면, 분양가 상승·주택공급 위축·임대료 인상 등 서민 주거환경은 지속적으로 악화될 가능성이 크다.

정부와 지자체는 주거비 부담을 완화하기 위한 정책을 강화하고 있지만, 민간 건설사들의 수익구조 개선 없이 이 같은 상황을 해결하기는 어렵다는 지적이 나온다.

결국 공사비 증액 문제는 개별 기업의 경영 사안을 넘어, 주택시장 전반의 구조적인 과제로 떠오르고 있다.