내 돈 지켜주는 ‘최후의 보루’인데 “10명 중 9명 거부”… 피해자 3만 명 ‘통곡’

피해 막는 전세권 등기
왜 이용 안 하나 살펴보니

전세사기 피해자가 3만 명에 육박한 가운데, 정작 피해를 막을 수 있는 강력한 장치인 ‘전세권 설정 등기’는 시장에서는 거의 사용되지 않고 있다.

집주인의 동의가 필요한 데다, 복잡한 절차와 수십만 원 이상의 높은 비용까지 걸림돌이 됐기 때문이다.

결국 전세사기를 막을 수 있었던 이 제도는 유명무실해지고 말았고, 피해자들의 고통은 점점 커지고 있다.

전세금 지켜주는 ‘최후의 보루’

‘전세권 설정 등기’는 세입자가 해당 주택에 전세로 거주하고 있음을 공식적으로 등기부에 기록하는 절차로, 전세보증금을 납부하고 입주한 사실을 법적으로 명확히 남길 수 있다.

이 등기를 완료하면 전입신고와 확정일자 부여처럼 대항력을 인정받게 되는데, 둘 사이에는 결정적인 차이가 있다.

전세권이 설정돼 있으면, 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있으며, 소송 없이도 임의경매를 신청할 수 있다. 반면 확정일자만 갖고 있다면 전세금을 회수하기 위해 소송 과정을 거쳐야 한다.

이처럼 전세권 설정은 세입자 입장에서 강력한 권리를 보장해주는 장치지만, 실제 시장에서는 이를 계약 조건으로 삼는 경우가 드물다.

서울에서 올해 1분기 전세권 설정 등기가 이루어진 건수는 고작 2108건으로, 전체 전세 거래량 6만 5938건 중 3.2%에 불과하다. 지난해 같은 기간보다 소폭 늘긴 했지만 여전히 미미한 수준이다.

‘전세권 설정’의 외면, 이유는 무엇인가

전세권 등기가 외면받는 첫 번째 이유는 ‘집주인의 동의’가 필요하기 때문이다. 확정일자 등록은 세입자 혼자도 가능하지만, 전세권 설정은 집주인의 서명이 필수다.

박합수 건국대 부동산대학원 교수는 “전세권 설정에 동의하는 집주인은 10명 중 1명도 되지 않는다”고 설명했다.

고준석 연세대 교수도 “집주인 입장에서는 자신의 재산 위에 권리를 얹는 일이니 부담을 느끼는 건 당연하다”고 덧붙였다.

또한, 절차의 복잡성과 비용도 부담 요인으로, 전세보증금이 2억 원이라고 했을 때 전세권 등기에 필요한 금액을 모두 합치면 약 100만원에 달한다.

반면 확정일자는 단돈 600원이면 가능하기 때문에, 많은 이들이 간편하고 저렴한 방법을 택하는 것이다.

피해자 3만 명… 해결책은 없나

이 같은 허점은 결국 수많은 피해자를 낳았다. 국토부 전세사기피해지원위원회에 따르면, 5월 1일 기준 전세 사기 피해자로 인정받은 인원은 2만 9540명에 달한다.

특별법 시행 이후 1년 11개월 만에 도달한 숫자로, 피해자들 중 약 67.7%가 전세사기 피해자로 인정받았지만, 나머지는 요건 미충족 등으로 제외됐다.

정부는 이러한 현실을 반영해 ‘전세사기피해자 특별법’을 2년 더 연장하기로 결정했다. LH(한국토지주택공사)가 피해주택을 경·공매로 매입해 피해자에게 일부라도 보상할 수 있도록 한 것이다.

하지만 이 역시도 피해자의 사전협의 요청은 1만 건 이상 이어졌으나, 실제 매입까지 이어진 경우는 472건에 불과하다.

결국 법적 제도만으로는 전세 사기를 막기에는 역부족이라는 냉엄한 현실이 드러난 셈이다.

피해자들의 후회와 고통이 반복되지 않도록, 이제는 전세 계약 과정에서 세입자에게 실질적 권리를 보장하는 구조가 마련되어야 할 시점이다.