국민연금만으론 부족한 노후
주택담보대출 부담 급증
주택연금 활용법 알아야
은퇴 후 국민연금 250만원을 받지만 주택담보대출 이자만 월 150만원을 내야 한다면 실제 생활비는 100만원도 되지 않는다.
시세 15억원 아파트를 보유한 69세 A씨는 대출 원리금과 관리비를 내고 나면 쓸 수 있는 돈이 60만원에 불과하다. 자산은 15억원이지만 소득 기준으로는 빈곤층과 다름없는 전형적인 하우스푸어다.
주택담보대출, 은퇴 후 최대 위협 요인
은퇴자들의 자산 구조를 보면 전체 자산의 80% 이상이 부동산에 집중되어 있다. 60세 이상 가구의 평균 보유자산은 4억 2천만원이지만 이 중 3억 4천만원이 거주주택을 포함한 실물자산이다.
문제는 집값이 오르면서 무리하게 대출을 받은 경우다. 은퇴 후에도 담보대출을 전부 상환하지 못한 은퇴자가 상당수다. 일할 때는 감당할 만했던 대출이자가 은퇴 후에는 생계를 위협하는 무거운 짐이 된다.
주택연금 대출상환방식, 해법 될 수 있나
주택담보대출이 남아있어도 주택연금 가입은 가능하다. 대출상환방식 주택연금을 활용하면 대출한도의 90%까지 일시금으로 받아 기존 주택담보대출을 상환할 수 있다.
70세 기준 9억원 주택으로 가입하면 최대 4억 1,800만원을 일시금으로 받아 대출을 상환할 수 있다. 나머지 10%는 매달 연금 형태로 지급받는다. 다만 미래에 받을 연금의 90%를 먼저 사용했기 때문에 이후 매달 받는 금액은 일반 주택연금보다 적다.
9억원 주택의 일반 주택연금은 매달 267만원을 받지만 대출상환방식으로 최대 인출 후에는 월 27만원만 받게 된다. 대출 부담은 없어지지만 월 수령액이 대폭 줄어드는 점을 고려해야 한다.
우대형 주택연금, 기초연금 수급자라면 주목
부부 기준 2억 5천만원 미만 1주택 소유자이면서 기초연금 수급권자라면 우대형 주택연금을 활용할 수 있다. 일반 주택연금 대비 최대 20% 더 많은 금액을 받는다.
주택연금은 국가가 지급을 보증하는 제도다. 가입자가 예상보다 장수해 연금 수령액이 주택 가치를 초과해도 부족액은 자녀에게 청구되지 않는다. 반대로 주택 처분액이 총 연금지급액보다 크면 잔액은 상속된다.
점검표로 확인하는 하우스푸어 위험도
월 소득에서 주택 관련 비용이 차지하는 비율이 40% 이상이라면 하우스푸어 진입 단계다. 대출 원리금, 재산세, 관리비, 보험료, 수선비를 모두 포함해 계산해야 한다.
금융자산이 6개월치 생활비에도 미치지 못한다면 위험 신호다. 예상치 못한 의료비나 긴급 상황에 대응할 여유가 없기 때문이다. 집을 팔거나 주택연금을 고려해야 하는 시점이다.
주택연금 가입은 부부 중 한 명이 55세 이상이고 공시가격 12억원 이하 주택을 소유하면 가능하다. 2주택자도 합산 공시가격이 12억원 이하면 신청할 수 있다. 한국주택금융공사 홈페이지에서 예상 연금액을 계산할 수 있다.
은퇴는 새로운 삶의 시작이지만 준비 없이 맞이하면 하우스푸어의 늪에 빠질 수 있다. 집 한 채에 의존하는 노후 설계는 위험하다. 지금부터라도 보유 주택의 가치를 어떻게 활용할지 구체적인 계획을 세워야 한다.
주택연금, 다운사이징, 금융자산 확보 등 자신의 상황에 맞는 최적의 방법을 찾아 안정적인 노후를 준비하는 것이 현명한 선택이 될 수 있다라고 전문간들은 말한다.
