“은마아파트급 특급 대우해 준다고?” … 정부 눈치 안 보는 ‘특단 조치’에 ‘들썩’

민간 재건축 속도전 본격화
신통기획 시즌2 가동 임박
정부 공공정비와 다른 길 선택

서울시가 주택 공급의 열쇠를 민간 재건축·재개발에서 찾고 있다. 국토교통부가 최근 ‘9·7 공급대책’을 통해 공공 중심의 정비사업을 밀어붙인 것과 달리, 서울시는 민간 주도의 속도전을 택했다.

추석 연휴 전에 발표될 ‘신속통합기획 시즌2’는 재건축 인허가 절차를 대폭 줄이고, 사업성을 높이는 방안까지 포함될 것으로 전망된다. 정부가 공공으로, 서울이 민간으로 방향을 잡으면서 투트랙 구도가 뚜렷해지고 있다.

‘신통기획 시즌2’, 행정 절차 대폭 단축

서울시는 이번 대책에서 정비구역 지정 이후 이어지는 인허가 과정을 신속히 처리하는 데 방점을 두고 있다. 추진위원회 구성, 조합 설립, 사업시행 인가, 관리처분 인가 등 40여 개에 달하는 행정 절차를 묶어 시간을 절감하겠다는 구상이다.

서울시 주택부동산정책 관계자는 “기존 신속통합기획은 구역 지정 단계까지만 빠르게 진행됐지만, 이제는 관리처분 인가까지 단축하는 것이 핵심”이라고 밝혔다.

실제로 서울시는 재건축·재개발 기간을 평균 18년 6개월에서 13년 이내로 줄이겠다고 밝혔으며, 추가로 10년 안팎까지 앞당긴다는 계획이다.

한 정비업계 관계자는 “이주, 철거, 시공을 제외하면 대부분이 행정 절차다. 병행 처리만 해도 시간을 크게 줄일 수 있다”며 “특별한 이유 없이 지연될 경우 바로 다음 단계로 넘어가는 장치도 필요하다”고 말했다.

강남 겨냥한 공급 확대 카드

이번 보완책에는 강남3구(강남·서초·송파)를 겨냥한 대책도 포함될 가능성이 크다. 오세훈 시장은 “주택 시장 불안은 결국 강남에서 비롯된다”며 이 지역에 공급 물량을 획기적으로 늘려야 한다고 강조해왔다.

다만 사업성이 높은 강남 대단지는 조합원 분담금과 고분양가 심사 문제로 속도가 더디다. 이에 따라 용적률 상향과 같은 인센티브 부여가 거론된다.

업계에서는 최근 은마아파트에 용적률 특례가 적용돼 기존 상한선보다 30% 이상 높아진 사례를 예로 들며, 추가 조치 가능성을 주목하고 있지만, 서울시는 이번 대책의 세부 내용을 조율 중이라며 신중한 태도를 보이고 있다.

사업성 확보 없인 ‘속도전’ 한계

서울시는 단순히 인허가 절차만 줄이는 데 그치지 않고, 조합 내부 갈등이나 시공사와의 마찰 같은 ‘주민의 시간’을 줄이기 위한 중재 역할도 강화한다.

‘공정촉진책임관’, ‘갈등관리책임관’을 두어 정비사업 현장의 갈등을 조정하는 방안이 검토되고 있다.

전문가들은 속도전만으로는 한계가 있다고 분석한다. 젊은 세대가 감당 가능한 가격대의 주택을 공급하려면 공공기여 부담을 완화하고, 정비사업 관련 금융 지원을 확대하는 조치가 필요하다는 의견이다.

또한 임대주택 비율이나 인수가격이 현실화되지 않으면, 조합 입장에서는 사업 추진 동력이 약해질 수 있다는 우려도 제기된다.

정부의 공공 위주 대책과 서울시의 민간 중심 전략이 동시에 추진되면서, 향후 시장의 균형과 효과를 둘러싼 논의는 더욱 뜨거워질 것으로 보인다.