“강남 울고 갈 동네 나왔네”… ’12조’ 정부 프로젝트 시작되자 순식간에 ‘3억’ 껑충, 집주인들 ‘환호성’

재건축 발표 후 집값 ‘껑충’
선도지구 포함 단지 신고가 행진
1기 신도시, 두 번째 전성기 맞나

정부의 12조 원 규모 재건축 프로젝트가 본격화되면서, 수도권 1기 신도시 일부 지역에서 집값 상승세가 뚜렷하게 나타나고 있다.

특히 선도지구로 지정된 분당과 평촌 등에서는 수억 원 오른 실거래 사례가 속출하고 있다. 대규모 공급 계획과 규제 완화 정책이 맞물리며 시장 반응이 빠르게 나타나고 있다.

분당, 재건축 기대감에 최고가 속출

정부의 수도권 공급 대책 발표 이후, 분당신도시에서는 집값 상승이 두드러지고 있다.

부동산 플랫폼 직방에 따르면 이달 분당구에서 이뤄진 최고가 거래는 49건으로, 전국에서 가장 많은 수치를 기록했다.

특히 양지마을 1단지 전용 164㎡는 지난 12일 29억 5000만 원에 거래되며, 지난 5월보다 3억 5500만 원이 올랐다. 시범단지 우성아파트 전용 64㎡도 직전보다 1억 3000만 원 상승한 15억 3000만 원에 계약됐다.

분당은 신분당선과 수인분당선으로 강남 접근성이 뛰어나고, 인근 판교테크노밸리로의 직주근접성도 장점으로 꼽힌다.

한국부동산원에 따르면 분당구 아파트 평균 매매가는 6월 대비 3.8% 상승해 14억 4340만 원을 기록했다.

평촌도 고공행진… “이제 시작일 뿐”

평촌신도시도 분당과 비슷한 양상을 보이고 있다. 학군이 우수한 지역으로 평가되는 평촌에서도 선도지구로 지정된 단지를 중심으로 가격 상승이 이어졌다.

꿈마을 라이프 전용 110㎡는 지난달 14억 5000만 원에 신고가로 거래됐다. 꿈마을 한신 전용 172㎡ 역시 8월 17억 5000만 원에 계약돼 직전보다 1억 원 이상 상승했다.

직방은 “재건축 기대감과 정부 정책이 복합적으로 작용해 수요 회복세가 나타나고 있다”고 분석했다.

또한 선도지구로 지정되지 않은 단지에서도 상승세가 나타났다. 푸른마을 쌍용아파트 전용 59㎡는 지난 8일 11억 7000만 원에 거래돼, 5월보다 1억 2000만 원이 상승했다.

정부가 향후 패스트트랙을 다른 단지로도 확대할 가능성을 시사하면서 기대감이 확산된 것으로 보인다.

12조 펀드·규제 완화… 재건축 드라이브 본격화

정부는 지난 8월 ‘노후 계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’ 시행을 계기로, 1기 신도시 재건축 사업을 본격 추진 중이다.

현재 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등에서 13개 선도지구(약 3만 6000가구)가 1차로 선정됐고, 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 하고 있다.

이를 지원하기 위해 정부는 ‘미래도시펀드’라는 12조 원 규모의 정책 자금을 조성했다.

초기사업비는 최대 200억 원까지, 본사업비는 공사비의 30~40%까지 조달이 가능하며, HUG가 모든 대출에 보증을 제공해 금융 리스크를 낮췄다.

행정 측면에서도 구역 지정 절차 간소화, 인허가 패스트트랙, 동의율 완화 등 절차가 개선됐다. 주민이 직접 재건축을 제안할 수 있도록 하고, 연차별 배정 물량 초과도 허용해 착공을 유도하고 있다.

정부는 저소득층 대상 영구임대 리모델링, 공공임대 신규 공급 등 공공성 확보도 병행할 방침이다.

향후 변수는 ‘이주 대책’

다만 전문가들은 대규모 재건축에 따른 이주 수요가 전세 시장에 부담을 줄 수 있다고 보고 있다. 정부는 이주 여건이 부족한 지역은 선도지구 지정 자체를 제한하고, 금융 및 관리처분계획에 대한 통제를 병행한다는 방침이다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “용적률 상향과 조합 내 갈등 해소 여부에 따라 실제 사업 진행 속도가 달라질 수 있다”고 설명했다.

1기 신도시는 주택 200만 호 건설 사업의 대표적 성과로, 수도권 주거지의 중심축 역할을 해왔다. 이번 재건축 프로젝트는 단순한 정비를 넘어, 중장기적인 주택 공급 기반을 다지는 계기로 평가된다.

정부의 정책 추진과 시장 반응이 어떻게 조화를 이룰지, 향후 부동산 시장의 흐름에 중요한 시험대가 될 전망이다.