“새 집 준다더니 빚더미에 앉았다” .. 1억 5천만 원, 뜻밖의 고지서에 시민들 ‘안절부절’

재건축 초과이익 환수제 시행 임박
조합들 부담 가중, 통계 논란까지
도심 공급 위축 우려 커져가는 중

서울 강남부터 수도권 신도시까지 재건축 단지들이 초긴장 상태다. 정부가 재건축초과이익환수제, 일명 ‘재초환’ 부담금 부과를 본격적으로 검토하면서다.

이 제도는 그간 유예돼왔지만, 새 정부의 기조는 다르다. 이미 국토교통부는 전국 58개 단지를 대상으로 평균 1억 원 이상의 부담금이 부과될 것으로 예상하고 있다.

서울은 특히 평균 1억4,700만 원으로 전국 최고 수준이다.

부활 앞둔 재초환, 조합들은 초긴장

윤석열 정부 시절 폐지 논의로 실질적 부과 사례는 없었다. 그러나 이재명 정부 출범 이후 분위기는 달라졌다. 더불어민주당 진성준 의원은 과도한 재건축 이익이 공공에 기여돼야 한다는 입장을 내비쳤다.

정부는 부과를 우선 시행한 뒤 적정성을 판단하겠다는 방향이다. 이에 따라 재건축을 앞둔 단지들은 불확실성과 긴장감 속에 사업 계획을 재검토 중이다.

서울 29곳을 포함해 전국 58개 단지가 부과 대상이며, 부담금은 최대 3억9천만 원에서 적게는 100만 원 수준까지 다양하다. 평균 부담금은 전국 기준 1억300만 원에 이르며, 1억 원 이상 부과가 예상되는 단지도 24곳에 달한다.

통계 신뢰성 논란, 조합 반발 격화

문제는 단지들이 단순히 금액 규모 때문에 반발하는 것이 아니라는 데 있다. 전국재건축정비사업조합연대는 부담금 산정의 근거가 되는 주택 통계가 왜곡돼 실제보다 초과 이익이 과도하게 산정됐다고 주장한다.

이들은 “정상적인 집값 상승분만 제대로 반영되면 부담금 자체는 납부할 수 있다”며, 시행령과 산정 방식의 수정이 먼저라고 강조하고 있다.

이에 국토교통부도 통계 조작 의혹에 대해 내부 검토에 착수한 상태다. 조합연대는 정부·여당과의 면담을 추진하며 국회 청원 5만 명 동의를 이끌어낸 상황이다.

주택 공급 발목 잡나…전문가들 우려 표명

재초환 부과는 단순한 세금 논쟁을 넘어서 주택 공급 전략 전반에 영향을 미칠 수 있다. 전문가들은 이 제도가 재건축 사업의 가장 큰 걸림돌로 작용한다고 지적한다.

서강대 권대중 교수는 “직접 납부해야 하는 금액 부담은 조합원들에게 큰 압박”이라며, 재건축 추진 의지가 꺾일 수 있다고 경고했다.

특히 수도권 1기 신도시까지 부과 대상에 포함될 가능성이 제기되면서, 재건축을 통한 도심 공급 확대는 더욱 불투명해지고 있다.

실제로 분당 등 일부 신도시 조합에선 1억 원이 넘는 부담금이 예측되며, 사업성 저하로 인해 추진 동력이 급격히 약화되고 있다는 하소연이 들린다.

새 정부의 정책 전환은 분명한 신호를 보이고 있다. 하지만 이 신호가 주택시장에 긍정적인 파장으로 이어질지는 제도 운용의 균형에 달렸다. 지금 필요한 것은 공정한 산정과 명확한 기준, 그리고 예측 가능한 정책이다.