내 돈 주고 사겠다는데 “제가 죄인인가요”… 연이은 직격탄에 서민들 ‘발 동동’

고가 아파트 대출 한도 대폭 축소
전세대출도 규제… 실수요자 반발
서민·중산층 “갈아타기도 어려워”

집값 과열 조짐에 정부가 또다시 고강도 대출 규제를 꺼냈다. 수도권과 규제지역을 중심으로 고가 주택에 대한 주택담보대출(주담대) 한도가 대폭 축소되고, 1주택자의 전세대출까지 규제 대상에 포함됐다.

정부는 실수요 보호를 강조했지만, 갈아타기를 고민하던 1주택자와 중산층의 불만이 커지고 있다. “대출을 받아 집을 사는 것도 죄냐”는 반응이 나올 정도로, 규제가 촘촘하게 적용되며 실수요자의 선택지가 좁아지고 있다.

고가주택 대출 한도 ‘뚝’… 전세대출까지 조인다

정부는 15일 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 열고 부동산 시장 안정 대책을 발표했다. 가장 큰 변화는 주택 가격에 따라 주담대 한도가 차등 적용된다는 점이다.

기존에는 규제지역 내 주택 구입 목적의 대출 한도가 일률적으로 6억 원이었지만, 앞으로는 ▲15억 원 이하는 6억 원 ▲15억~25억 원은 4억원 ▲25억 원 초과는 2억 원으로 줄어든다.

전세대출도 규제 대상에 포함됐다. 오는 29일부터 수도권 및 규제지역 내 1주택자가 전세대출을 받을 경우, 이자 상환액이 총부채원리금상환비율(DSR) 계산에 포함된다.

그동안 전세대출은 서민 주거안정이라는 이유로 규제 대상에서 제외됐지만, 최근 이를 활용한 갭투자가 늘어나면서 시장 불안 요인이 되고 있다는 지적이 제기돼왔다.

금융위원회는 “고가 주택 매입 수요와 상급지 갈아타기 수요를 억제하고, 실수요자는 최대한 보호하는 방향으로 설계했다”고 설명했다.

숨통 막힌 실수요자들, “내 집은 꿈도 못 꾼다”

문제는 갈아타기나 내 집 마련을 준비하던 실수요자들의 불편이 커지고 있다는 점이다.

직장인 김모(42) 씨는 “기존 집을 팔고 더 나은 지역으로 이사하려 했지만, 이제는 대출 한도가 줄어 불가능해졌다”며 “소득 수준에 맞는 대출조차 막는 게 과연 실수요 보호인지 의문”이라고 말했다.

규제는 신용대출에도 적용된다. 1억 원이 넘는 신용대출을 보유한 경우, 규제지역 내 주택 구매가 1년간 제한된다.

전세대출을 보유한 상태로는 3억 원이 넘는 아파트를 추가 매입할 수 없고, 반대로 3억 원이 넘는 아파트를 먼저 구매한 경우에는 전세대출이 불가능해진다.

전문가들은 이번 대책이 일단 단기적으로는 시장의 숨 고르기를 유도할 수 있다고 보고 있다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “서울 마포, 성동, 광진구를 포함한 주요 지역이나 경기남부 벨트는 수요 위축 영향을 받을 수 있다”며 “관망세가 형성될 것”이라고 분석했다.

‘현금 부자’만 웃는다… 양극화 더 심해지나

그러나 규제의 효과가 실수요자보다는 자산가와 고가 주택 중심의 거래 양상에 더 영향을 줄 수 있다는 우려도 있다.

양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “대출에 의존하지 않는 자산가 중심의 거래가 이어지면서 고급 주거지의 가격만 더 오르는 ‘초양극화’ 현상이 우려된다”고 말했다.

일각에서는 거래 절벽이 현실화되면서 시장 기능 자체가 마비될 수 있다는 지적도 있다.

서진형 광운대 부동산학과 교수는 “이번 조치는 사실상 거래 자체를 막는 것과 다름없다”며 “수도권 전역을 규제지역으로 묶은 건 실수요자의 거주 이전 자유를 제한하는 결과로 이어질 수 있다”고 비판했다.

정부는 이번 대책 이후에도 시장 상황에 따라 추가 조치를 예고하고 있다.

금융위는 “필요할 경우 주담대 위험가중치를 25%까지 상향하거나 고위험 대출 기준을 확대하는 방안도 검토할 것”이라며 “부동산으로 자금이 쏠리지 않도록 면밀히 모니터링하겠다”고 밝혔다.

하지만 대출 규제가 반복될수록 중산층과 서민의 내 집 마련 기회는 더욱 멀어진다는 점에서, 실수요자의 부담을 완화하는 보완책 마련이 시급하다는 지적이 나온다.