“아파트는 이제 안 사요” … 규제 비켜간 ‘이곳’으로 ‘우르르’, 8개월째 ‘들썩’

규제 피한 오피스텔 거래 급증
서울 8개월 연속 가격 상승
경매시장까지 ‘풍선효과’ 확산

아파트 문이 닫히자, 오피스텔 문이 활짝 열렸다. 정부의 10·15 부동산 대책 이후 아파트 거래 규제가 강화되면서 실거주 의무가 없는 오피스텔로 투자 수요가 몰리고 있다.

올해 들어 서울 오피스텔 거래량은 지난해보다 16% 늘었고, 가격 역시 8개월 연속 상승세를 이어가고 있다. 규제를 피해 움직이는 자금이 오피스텔과 경매시장으로 흘러가면서 부동산 시장의 무게 중심이 미세하게 이동하고 있다.

거래량 급증…“이젠 오피스텔이 대체 투자처”

정부가 지난 15일 수도권 37개 지역을 토지거래허가구역으로 지정한 이후, 아파트 거래에 실거주 의무가 생기자 오피스텔이 새로운 투자 대안으로 떠올랐다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 올해 1월부터 9월까지 서울 오피스텔 거래량은 9628건으로 지난해 같은 기간보다 16% 늘었다. 아직 9월 신고분이 마무리되지 않아 거래량은 더 늘어날 가능성이 크다.

한국부동산원에 따르면 서울 오피스텔 매매가격지수는 6월 99.70에서 9월 99.82로 상승했다.

아파트는 규제에 묶였지만, 오피스텔은 여전히 주택담보대출비율(LTV) 70%가 적용되고 갭투자도 가능하다. 이런 규제 차이가 투자자들의 발길을 옮겨놓고 있다.

서울만 오르는 이유…대형 오피스텔 ‘강세’

KB부동산의 9월 통계에 따르면, 전국 오피스텔 매매가격은 평균 -0.05%로 하락세를 이어갔지만 서울은 0.13% 올라 8개월 연속 상승했다. 특히 전용 60㎡ 이상 중대형·대형 주거형 오피스텔을 중심으로 수요가 몰리며 가격이 강세를 보였다.

권역별로는 동남권(0.28%)과 서남권(0.17%)의 상승세가 두드러졌다. 도심권(-0.09%)과 서북권(-0.06%)은 소폭 하락했지만, 전체적으로는 서울 시장이 버티는 모양새다.

서울 오피스텔 평균 매매가격은 3억 392만 원으로, 지난달보다 36만 원 올랐다. 이는 전국 평균(2억 6166만 원)보다 4000만 원 이상 높은 수준이다.

규제 피한 경매시장에도 ‘불씨’

토지거래허가구역에서는 주택을 살 때 구청 허가와 2년 실거주 의무가 생기지만, 경매로 낙찰받을 경우 이런 제약이 없다.
이에 따라 투자자들은 오피스텔뿐 아니라 경매시장에도 눈을 돌리고 있다.

지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트 낙찰률은 50.7%로 전월보다 10.4%포인트 상승하며 2022년 6월 이후 최고치를 기록했다. 마포·성동·용산구에서는 낙찰률이 100%에 달했고, 낙찰가율도 99.5%로 올랐다.

전문가들은 “정부 규제가 강해질수록 자금은 규제가 약한 시장으로 이동한다”며 “이번 오피스텔 거래 급증은 단기적 ‘풍선효과’에 그칠 수도 있지만, 규제 방향이 바뀌지 않는 한 추세는 당분간 이어질 것”이라고 전망했다.